나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73790 [1] 경기도 의정부시 의정부동 191-4 우주마루6차 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 "의정부중앙역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역 으로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 전철역(경전철 의정부중앙역 및 1호선 의정부역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상19층 건물 내 제7층 제704호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재타일 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임. ※본건의 사용승인일은 2018.07.18.일임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조) ※상기 내부구조도는 건축물현황도, 인근평가전례 및 탐문조사에 의한 개략적인 것인 바, 실제와는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의하시기 바람.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 주차장 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트 및 오피스텔)의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73790 (1)

물건소재지: 경기도 의정부시 의정부동 191-4, 우주마루6차 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 266,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평지붕

용도: 공동주택 (아파트)

총 층수: 지하 2층 / 지상 19층

해당 층: 7층

세대수: (건축물 표제부 기준, 전체 26세대)

사용승인일: 2018년 07월 18일

1.1. 2. 면적 정보

토지 지분 면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물 전용 면적: 64.74㎡ (약 19.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 "의정부중앙역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 경전철 의정부중앙역 및 1호선 의정부역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장 또한 인접해 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 (접수일자: 2025년 12월 11일)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (청림도시개발주식회사, 2020-01-10)

* 갑5: 소유권이전 (손미경, 매매, 2020-01-10)

* 을1: 주택임차권 (박상호, 보증금 280,000,000원, 전입 2022-01-10, 확정 2021-11-15)

* 본 임차권은 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액 280,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박상호)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2021-11-15

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자 주택도시보증공사는 본건 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의합니다. 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 임대관계: 본건의 기타 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음 (입력 정보상)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있으며, 상업 및 업무 시설이 함께 자리하고 있어 주거 환경과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 일반상업지역: 상업 및 업무 활동이 가능한 지역입니다.

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합: 도로 접근성이 양호합니다.

* 상대보호구역 (의정부중앙초): 학교 인근으로 유해시설 입점이 제한될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 개발 및 이전이 제한될 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역: 한강수계 상수원 보호를 위한 규제가 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 교통: 경전철 의정부중앙역 및 1호선 의정부역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 주변: 근린생활시설 및 업무시설이 인접해 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물: 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 철근콘크리트 구조로 안전합니다.

* 설비: 승강기, 위생, 급배수, 화재탐지, 주차장, 도시가스 개별난방 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)는 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

* HUG는 매수인에게 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 매수인의 부담을 크게 완화시키는 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미상

* HUG 외 다른 임차인이 존재할 경우, 관련 정보 파악 및 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보상으로는 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 상대보호구역 및 과밀억제권역 지정으로 인해 향후 재개발이나 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시의 교통 요지에 위치한 신축 아파트입니다. 의정부중앙역 및 의정부역과 인접하여 우수한 교통 환경을 자랑하며, 주변에 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

특히, 본건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소 동의 의사를 밝힘에 따라 매수인에게 인수되는 임차 보증금 부담이 전혀 없다는 점이 매우 긍정적입니다. 이는 복잡한 권리관계 없이 명확하게 소유권을 이전받을 수 있다는 의미입니다. 건물 역시 2018년에 사용 승인되어 비교적 최신식 설비를 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최근 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 교통망: 경전철 및 1호선 역세권으로 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의시설: 주변 상업 및 업무 시설과의 접근성이 좋아 생활이 편리합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 보증금 반환 청구 포기로 인해 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 의정부 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추이를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다. 채권자 HUG의 임차권이 소멸되고 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 건물의 신축 연수 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 평가받을 수 있습니다.

현재 시장 상황과 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 245,000,000원에서 260,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 실질적인 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다. 물론, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 당일 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.