나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65087 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도주변 근교농촌지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 402호로 외벽은 벽돌붙임 마감 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3), 욕실(2), 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 옥내외 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-07-30), 지구단위계획구역(궁말취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 9번 2024년 2월 5일 제13534호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14번지에 위치한 다세대주택으로, 고양지원 2025타경65087 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 경매입니다.

건축물 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2017년 (준공 허가 2017.05.23, 사용 승인 2018.02.20)

* 층수: 4층 건물 내 4층

* 감정가: 242,000,000원

* 토지 면적: 55.74㎡ (약 16.86평)

* 건물 면적: 63.41㎡ (약 19.18평)

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 소재하며, '도래울중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도 주변의 근교 농촌지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 주식회사이제이알컴퍼니의 근저당권(을8)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 513,500,000원입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 을구 9번, 2024년 2월 5일 접수된 한송화의 주택임차권(채권액 283,500,000원)이 존재합니다. 해당 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

* 기타 갑구의 압류 및 가압류 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주거지로서의 기능이 주를 이룹니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 2017-2018년에 준공되었습니다.

본건은 B동 4층 402호로, 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니 등으로 이용 중입니다.

주변에 농경지 및 임야가 혼재하는 근교 농촌지대의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 내부가 구성되어 있습니다.

급배수 설비, 위생 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 옥내외 주차장도 이용 가능합니다.

가까운 학교로는 도래울중학교가 있으며, 주변 환경은 비교적 조용한 주거 지역입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 존재: 임차인 김 은 2021년 11월 30일 전입신고를 하였으며 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, '임대 미상임'이라는 기타 참고사항이 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이 0원이라 할지라도, 계약 내용에 따라 인수해야 할 의무가 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서는 283,500,000원의 임차권 등기에 대한 권리 포기 및 말소를 전제로 하나, 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 모든 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우에 대한 조건부 동의일 수 있으므로, 최종 낙찰 시 인수 부담이 없을지 전문가와 상담이 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 공동담보 내역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 총 채권액(513,500,000원)이 감정가(242,000,000원)에 비해 현저히 높아, 유찰 가능성 또는 낙찰 후 인수해야 할 추가 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 대항력 있는 임차인(김 )과 고액의 임차권(한송화, HUG 양수)이 존재하나, HUG의 적극적인 권리 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 크게 감소할 것으로 예상됩니다.

다만, 김 임차인의 보증금 0원 명시의 실제 의미, HUG 확약서의 법적 구속력, 공동담보 물건의 특성 등은 잠재적 리스크로 남아있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

감정가는 242,000,000원이지만, 최근 실거래가 등을 감안할 때 시장 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 본건의 전용면적(63.41㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래 사례(2024년 2월, 341-34번지, 3층, 65.18㎡)가 440,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 감정가 242,000,000원은 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다. ㎡당 약 382만원 수준의 감정가는 주변 시세(약 675만원/㎡)보다 낮습니다.

* 임차보증금 인수 부담 감소: HUG의 확약서 제출로 인해, 경매에서 가장 큰 부담이 될 수 있는 283,500,000원의 임차권 인수 리스크가 크게 줄어들었습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 근교 농촌지대의 특성과 함께 학교가 인근에 있어 정주 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 242,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 ㎡당 약 600만원~700만원 이상으로 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적 63.41㎡에 이를 적용하면 대략 380,000,000원 ~ 440,000,000원의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 줄어든 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 110% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크(김 임차인, 공동담보 등)를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 전문가의 면밀한 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.