나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65091 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 120동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 내 제18층 제1803호로서, (사용승인일 : 2001.12.17.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

위생·급배수 및 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 등고 평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 탄현동 121 제3종일반주거지역,?중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,?절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?절대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) - 탄현동 127 제3종일반주거지역,?대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) - 탄현동 305-5, 탄현동 307 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) - 탄현동 131-6, 탄현동 133-4 제3종일반주거지역,?대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) - 탄현동 1447 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.05.13 임차권등기명령(2024카임245), 임차권자 : 이창선, 임차보증금 : 300,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이창선)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경65091 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 120동 18층 1803호

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

토지면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 소재하며, "호곡초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

교통 상황은 차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

아파트 단지 정보는 큰마을현대아파트로, 2001년 12월 17일에 사용 승인되었습니다. 총 28개 동, 2588세대로 이루어져 있으며, 본건은 120동 18층 1803호입니다. 전용면적은 59.94㎡ (약 18.13평)입니다. 공급면적은 통상적으로 전용면적보다 넓으며, 해당 면적대의 아파트는 일반적으로 약 24평형대로 간주됩니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원 2025타경65091 강제경매개시결정(접수일자: 2025-12-11)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 을구 18번 주택임차권(권리자: 이창선)이 존재합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이창선 (개인정보 마스킹: 이 )

* 임차보증금: 300,000,000원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 15일

* 배당신고일자: 2024년 5월 17일

* 대항력: 있음. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 할 수 있음을 의미합니다.

* 비고: 임차권등기명령 설정(2024.05.13).

본 건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(300,000,000원)이 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조). 인수되는 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 명시되어 있어 보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 재확인해야 합니다.

등기부상 총 채권액은 300,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권으로서의 안정성이 높습니다.

탄현역(경의중앙선) 이용이 가능한 점은 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성을 높여주며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 탄현역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장에서 다양한 노선 이용 가능.

* 교육: 호곡초등학교, 호곡중학교, 일산동고등학교, 황룡초등학교, 도담유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (상대/절대보호구역 다수 지정)

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상가에 편의점, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 2001년 준공된 큰마을현대아파트로, 대단지(2588세대)를 형성하고 있습니다. (총 주차 대수 1113대, 세대당 약 0.43대 수준으로 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인(이창선, 보증금 3억원)의 존재입니다. 임차인의 보증금 3억 원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 최우선적으로 고려해야 할 핵심 사항입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

건축년도가 2001년으로 준공 후 20년 이상 경과하여 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 역세권(탄현역) 접근성, 우수한 교육 및 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높은 편입니다.

하지만, 3억 원의 임차 보증금 인수라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다. 이는 물건의 투자 가치를 평가하는 데 있어 가장 중요한 변수입니다.

감정가(2억 6,500만 원)는 임차 보증금 인수분을 제외한 순수 물건 가치로 해석될 수 있습니다. 따라서 낙찰 시 총 투자 금액은 임차 보증금을 포함하게 되므로, 시장 가치 대비 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 교통: 경의중앙선 탄현역을 통한 서울 강남, 홍대 등 주요 업무/상업 지구로의 편리한 접근성.

* 생활 인프라: 초, 중, 고등학교가 인접해 있고, 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경 제공.

* 주거 수요: 탄현동 일대의 안정적인 아파트 수요 기반을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 10일: 25,200만 원 (59.82㎡, 9층)

* 2026년 6월 6일: 28,500만 원 (59.82㎡, 5층)

* 2026년 6월 2일: 24,000만 원 (59.94㎡, 7층)

최근 3건의 평균 매매 시세는 약 25,900만 원입니다.

본건의 감정가는 26,500만 원이며, 이는 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 원이 인수될 수 있다는 점입니다.

만약 임차인의 보증금 3억 원이 전부 인수된다면, 본건의 총 투자 비용은 낙찰가 + 3억 원이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정함에 있어 임차 보증금 인수 여부는 결정적인 영향을 미칩니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시를 기준으로, 보증금 인수액이 없다고 가정하고 예상 입찰가를 제시합니다. 하지만 이는 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 반드시 해당 부분을 면밀히 확인해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 250,000,000원

(최근 시세 하단 및 감정가를 고려하며, 임차인 보증금 인수분이 없다는 가정 하에 보수적으로 접근)

* 공격적 예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 265,000,000원

(최근 시세 상단 및 감정가를 고려하며, 임차인 보증금 인수분이 없다는 가정 하에 경쟁 가능성을 고려)

주의: 상기 예상 입찰가는 임차 보증금 3억 원의 인수분이 없다는 가정 하에 산출되었습니다. 만약 임차 보증금이 일부라도 인수된다면, 실제 총 투자 금액은 훨씬 높아지므로, 입찰가를 재산정해야 합니다. 법원 경매 절차를 통해 임차인의 배당 여부 및 인수되는 보증금 규모를 반드시 확인하시기 바랍니다.

[혐오시설 관련]

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.