나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13824 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-130 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 도보 약 15분거리에 지하철역(1ㆍ4호선: 창동역)이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 7층 건물 내 제4층 제401호로서, 2013년 12월 10일 사용승인되었으며, 외벽: 석재 마감 등, 내벽: -, 창호: 알루미늄 샷시창호 마감 추정.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 막힌도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13824 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-130, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 308,000,000원

토지면적: 25.36㎡ (약 7.67평)

토지지분: 25.36㎡ (약 7.67평)

건물면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

건물지분: 51.48㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 도보 약 15분 거리에 지하철 1, 4호선 창동역이 소재하는 등 대중교통 이용 편익은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 막힌 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 도시관리계획 입안 중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 가압류 (2024년 1월 23일 접수)

총 등기부채권액: 272,581,587원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (물건명세서상 지상권 개요가 있으나 상세 정보가 없어 인수 여부 판단은 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (주진형)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 7월 15일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 주택임차권은 말소 예정임)

주요 권리 관계 요약:

* 소유권보존: 김종숙 (2013-12-12)

* 주택임차권: 주진형 (2024-09-06 말소 예정)

* 가압류: 우리은행 (2024-01-23, 말소기준권리)

* 압류: 도봉구 (2024-02-19, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-09, 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 밀집 지역으로 형성되어 있음.

건축 연도: 2013년 12월 10일 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속함.

주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 2026년 7월 3일, 창동 448-73번지 다세대주택(1996년식, 1층, 전용 33.82㎡) 150,000,000원 거래.

* 2026년 7월 1일, 창동 698-1번지 다세대주택(2003년식, 5층, 전용 38.43㎡) 160,000,000원 거래.

* 2026년 7월 3일, 창동 291-18번지 다세대주택(1991년식, 지하층, 전용 45.29㎡) 90,000,000원 거래. (강북구 표기이나 창동 지역으로 참고)

시세 동향: 최근 거래된 유사 다세대주택의 전용면적 약 33~45㎡ 기준으로 90,000,000원에서 160,000,000원 수준에서 거래가 형성됨. 본 건의 전용면적(51.48㎡)은 비교적 넓은 편에 속하며, 시세 대비 감정가(308,000,000원)는 높게 책정된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육 시설: 서울창동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

교통 시설: 지하철 1, 4호선 창동역이 도보 약 15분 거리에 있어 주요 업무 지구 접근성이 양호하며, 다수의 시내버스 노선 이용이 편리함.

편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 시설: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특별한 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 특별 물건 정보에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 주택임차권은 말소 예정 권리이며 HUG의 강제경매가 말소기준권리보다 후순위이므로 일반적인 절차대로라면 소멸될 것으로 보임. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 문구는 HUG의 복잡한 채권/채무 관계나 인수 방식에 변동이 있었을 가능성을 시사하므로 추가 확인이 필요함.

미상 임대관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 확인되지 않은 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

토지이용계획의 복잡성: 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어 향후 개발 및 활용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있으며, 2013년 준공으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됨. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 단순할 것으로 보임. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 및 초등학교 인접: 창동역 도보권(15분) 및 서울창동초등학교 인접으로 생활 편의성과 교육 환경이 우수함.

안정적인 주거 지역: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역임.

신축급 건물: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이.

권리관계 명확화 가능성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 단순함 (단, HUG 관련 특이사항은 별도 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 전용면적 33.82㎡는 1.5억원, 38.43㎡는 1.6억원, 45.29㎡는 0.9억원에 거래됨. 본 건의 전용면적은 51.48㎡로 가장 넓은 편에 속함.

인근 거래 사례의 면적 대비 단가를 고려할 때, 평당 약 400만원 ~ 470만원 수준으로 추정할 수 있음.

이를 본 건 전용면적 51.48㎡에 적용하면, 예상 시세 범위는 약 205,920,000원에서 241,956,000원으로 산정됨.

감정가(308,000,000원)는 이러한 시세 범위보다 높게 책정되어 있음.

HUG 관련 특이사항 및 미상 임대관계 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

인수되는 보증금이 없으므로, 이를 감안하더라도 현재 시세 및 잠재 리스크를 고려하여 200,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적으로 판단됨. (감정가의 약 65% ~ 78% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.