나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52352 [1] 서울특별시 마포구 상수동 354-6 아름다운공간 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상수동 소재 지하철6호선 "상수역" 남동측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 래미안밤섬아파트단지 등이, 서강초등학교 등 교육기관이 혼재하는 제2종일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북서측 인근에 지하철6호선 상수역이 위치하고 남측 인근의 토정로와 북측 인근의 독막로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 아용사정 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제5층 제501호로서 2017.07.18.사용승인 되었 으며, 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 거실과 방은 밭코니확장형으로 확장시공 돠 었음. 마감구조는 외벽: 세멘몰탈위 수성페인트 마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥: 강마루 및 일부 바닥재타일 마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실1, 주방/식당1,욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 완만한 경사지대에 조성된 대략 사달;ㅣ형의 지반으로 아름다운공간( 근린생활시설 및 다세대) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약4M의 완만한 경사진 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-19)(7층이하). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현재 임차인은 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2024.02.16.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5139)에 의거 주택 임차권 설정되었음.*.(임차보증금:310,000,000원임.) 기 타 : 집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반간축물로 표기되았으나, 본건호와는 무관함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52352 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 상수동 354-6 아름다운공간 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 건물면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 마포구 상수동 354-6번지 (신주소: 서울특별시 마포구 토정로 127-5) 아름다운공간 5층 501호

* 주변 환경: 본건은 지하철 6호선 상수역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 래미안밤섬아파트단지, 서강초등학교 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 6호선 상수역이 위치하고 남측 인근의 토정로와 북측 인근의 독막로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 교통 이용이 무난함.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권보존 (2017.07.27)

* 공유자전원지분전부이전 (2017.09.01)

* 주택임차권 (2024.02.16) - 권리금액: 310,000,000원, 말소: 인수. 전입일자: 2022.02.11, 확정일자: 2022.01.17.

* 강제경매 (2025.12.11) - 채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 338,084,222원. (말소기준권리)

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 전입일자: 2025-09-01

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(안기백)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-17

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 차액을 매수인이 인수해야 함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권(안기백)은 배당으로 보증금 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 상수동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지하철 6호선 상수역 및 버스정류장이 인근에 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

* 주변 상업시설: 지하철역 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있으며, 대학가 및 홍대 상권과 인접하여 젊은층을 중심으로 활발한 상권을 형성하고 있음.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로 이용 중임. 거실과 방은 발코니 확장 시공되었음.

* 편의시설: 건물 내 필로티 구조 주차장(1층), 승강기, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음. 개별난방(도시가스 보일러) 방식임.

* 교육시설: 서강초등학교 등 교육기관이 인근에 위치함.

* 교통: 지하철 6호선 상수역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 소재함.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 을구 5번 임차인(안기백)의 보증금 310,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담임.

* 미상 보증금 임차인: 박 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 인수해야 할 금액이 불확실하여 추가적인 위험 요인이 될 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

* 건축물 관련: 집합건축물대장에 위반건축물로 표기되었으나, 본건 호수와는 무관하다는 안내가 있으나, 추후 관련 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 상수동의 역세권에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택임. 그러나 선순위 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금 310,000,000원이라는 큰 금액은 입찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크임. 또한, 보증금이 미상인 임차인의 존재도 추가적인 위험 요소임. 이러한 권리관계를 면밀히 분석하고 인수되는 보증금을 감안한 입찰 전략 수립이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 6호선 상수역 역세권으로 서울 도심 접근성이 뛰어나며, 젊은층의 유동인구가 많은 지역임.

* 성장 가능성: 마포구 상수동 일대는 꾸준한 주거 수요와 함께 지역 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됨.

* 개선 가능성: 인수되는 임차보증금 문제를 해결하고 명도를 완료한다면, 향후 시세 상승을 통한 수익 실현이 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 310,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 유사 물건의 평당 시세는 약 4,200만원 ~ 5,500만원 수준으로 파악됨.

* 본건의 감정가는 평당 약 3,790만원으로, 시장가 대비 합리적인 수준으로 보임.

* 권리 분석 고려: 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 매우 크므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요함.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 310,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금 리스크를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있음.

* 추천 입찰가: 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.