나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52338 [1] 서울특별시 은평구 응암동 694-1 응암우성아파트 101동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암중·고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트 등 공동주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서측 근거리에 지하철 6호선 "증산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 평슬래브지붕 지하 1층 / 지상 15층 건물 내 제15층 제1506호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 탐문 결과 "방 4, 화장실 2, 거실, 주방 및 식당, 발코니 2, 다용도실과 창고 등"이 소재하는 것으로 조사되었음. (후첨"동일 평형 표준내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내부 도로를 통해 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 기준시점 현재 사용승인일(1988.07.01) 이후 37년이 경과한 아파트로서 건축물현황도가 부재할 뿐 아니라 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 본건과 동일 평형의 표준내부구조도(부동산정보 사이트) 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52338 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 694-1 응암우성아파트 101동 15층1506호

용도: 아파트

감정가: 7억 6,400만원

토지면적: 66.60㎡ (약 20.15평) - 토지 지분

건물면적: 115.67㎡ (약 35.00평) - 공급면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (등기부상 근저당 및 임의경매 신청 채권자 확인)

건축년도: 1988년 7월 1일 사용승인

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암중·고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 주상복합건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 서측 근거리에 지하철 6호선 "증산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 아파트 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을11 근저당 (에스비아이저축은행, 2022-08-24 접수, 120,000,000원)

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 약 1억 8,480만원 (등기부상 확인된 채권액 합계)

소유권 변동:

* 정광현 (1999-04-09 소유권이전)

* 이정 (2016-10-06 소유권이전)

* 김석민 (2021-08-10 매매로 소유권이전)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-24

확정일자: 2022-08-30

배당신고일자: 2026-02-05

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-24

확정일자: 2022-08-30

배당신고일자: 2026-02-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수되는 권리: 없음 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 본 아파트 단지 인근에는 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 학원 등)이 발달해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

유사 물건 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 2026년 5월, 64.62㎡ (약 19.5평) 14층 매매가: 500,000,000원

* 2026년 5월, 64.62㎡ (약 19.5평) 2층 매매가: 480,000,000원

* 2026년 6월, 115.67㎡ (약 35.00평) 4층 매매가: 690,000,000원

상권 특이사항: 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 상업 시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 충암중·고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주거 환경:

* 단지명: 응암우성아파트

* 주소: 서울특별시 은평구 응암동 694-1

* 사용승인일: 1988년 7월 1일

* 총 세대수: 292세대 (4개동)

* 최고층: 15층

* 아파트 특징: 총 주차 대수는 198대이며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

노후화: 1988년 준공되어 37년이 경과한 아파트로, 향후 유지 보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 낙찰 후 소유권 이전 시 외국인, 단독/다가구, 연립/다세대, 아파트 등의 거래에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

평가 참고사항: 감정평가 시 건축물 현황도 부재 및 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태 등을 참고하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 일부 상이할 수 있으니, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 인근 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 지하철역 및 교통망 접근성이 양호하여 실거주 및 투자가치가 있는 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력은 없어 명도 부담이 매우 적다는 장점이 있습니다. 다만, 37년 경과된 노후 아파트라는 점과 토지거래허가구역에 해당한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 최근 동일 면적의 4층 아파트가 6.9억원에 거래된 사례가 있으며, 본 건은 15층 고층으로 층수 프리미엄을 고려할 때, 감정가(7.64억원) 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

입지: 서울 은평구 내 핵심 주거 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능.

교통: 증산역(6호선) 인근, 주요 도로망 접근성 우수.

권리: 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로 명도 리스크 최소화.

고층: 15층 고층으로 일조량 및 조망권이 우수하여 일반적인 선호도가 높음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 동일 면적(115.67㎡) 4층 매매가: 690,000,000원 (2026년 6월)

* 감정가: 764,000,000원

본 건은 15층 고층임을 감안할 때, 4층 매매가(690,000,000원) 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 감정가(764,000,000원)와 최근 실거래가(690,000,000원)의 차이, 그리고 고층 프리미엄을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 7억 2천만원에서 7억 4천만원 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가를 결정하기 위해서는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 정보 분석이 필요하나, 현재 정보 기준으로 합리적인 예상 입찰가는 730,000,000원 (73000만원) 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.