나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52509 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 150-233 스퀘어빌리지 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 북측 약 250m 지점에 위치하며 남측 용마산로7길을 연하여는 중층(4층~7층) 규모의 다세대주택과 근린생활시설로 이용 중인 건물로 형성되어 있으며 후면 주택지대는 공동주택(다세대, 다가구)이 주를 이루는 일반주거지역으로서 혐오시설은 별무하며 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며 간선도로인 북동측 긴고랑로와 서측 능동로 남측 천호대로에 버스정류장이 있고 노선수는 다양한 편이고, 남서측 직선거리 약500m 지점에 지하철7호선 군자역이 있어 대중교통편 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 제302호로서 외벽 : 석재패널 및 치장타일 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 치장 돌, 타일붙임 창호 : 알미늄샤슈 창.

이용상태

도시형생활주택단지형 다세대주택으로 이용 중임

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 지반상태 견고시 되고 건부지(도시형생활주택단지형 다세대주택)으로 이용 중임 건폐율 : 59.85% 용적율 : 199.92%

인접 도로상태등

남측으로 폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해 당 사 항 없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임(폐문부재로 조사치 못함) 주택임차권 등기됨.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.07.03.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52509 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 150-233 스퀘어빌리지 3층 302호

용도: 도시형생활주택

건물명: 스퀘어빌리지

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.2. 건물 현황

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층 302호

1.3. 토지 현황

토지면적: 17.57㎡ (약 5.32평)

토지지분: 17.575㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

330,000,000원

1.6. 경매 종류

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 북측 약 250m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지역으로 혐오시설은 없으며 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측 약 500m 거리에 지하철 7호선 군자역이 위치하여 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 21일 접수된 남동세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 인수/소멸되는 권리

등기부상 모든 압류 및 강제경매 개시 결정은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구에 등기된 주택임차권 (하성찬, 304,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서 및 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 판단되어 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 손민정: 전입일자 2025-10-21, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(하성찬): 전입일자 2022-05-30, 보증금 304,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (HUG 확약서 제출로 인수 보증금 없음)

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 304,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 실거래가 자료에 따르면, 인근 유사 면적(19.93㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 24,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,230만원 수준입니다. 본건(27.30㎡)의 감정가(330,000,000원)는 ㎡당 약 1,208만원으로, 유사한 시세 수준을 반영하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

제공된 정보만으로는 주변 전월세 시세 파악이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

본건 인근에 서울용마초등학교가 위치하고 있으며, 주거 단지로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 기타 주변 정보

주변 지역에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있었으나, 관련 절차 및 HUG와의 협의 사항을 최종 확인하는 것이 좋습니다.

* 선순위임차권 언급: 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부상 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하의 규제를 받습니다. 또한, 교육환경보호구역으로 해당 교육청에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 물건으로, HUG 측의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것이 가장 큰 특징입니다. 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택이며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮고 인수 보증금이 없습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적 주거지: 주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 보통 수준인 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 ㎡당 약 1,200만원 ~ 1,230만원 수준으로 판단됩니다. 이에 따라 본건(27.30㎡)의 예상 가치는 약 327,600,000원 ~ 335,790,000원 범위로 추정됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 경쟁 상황에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가: 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.