나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13699 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2021.08.05) 외벽: 석재치장 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13699 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 231-51 KC하우징 제2층 제201호

건물명: KC하우징

건축년도: 2021년 8월 5일 사용승인

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

토지 면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

토지 지분: 17.88㎡ (약 5.41평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접함)으로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음(지정기간 및 대상 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 9일 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)임.

소유권 이전(서종진, 2021-11-26), 신탁등기말소(우희철, 2021-09-10) 등기 외

주택임차권(김규완, 2023-09-27, 보증금 319,000,000원), 가압류(우리금융캐피탈, 2025-03-10), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-12-04) 등이 등기되어 있으나, 이들 권리는 모두 말소될 예정임.

전체 등기부채권 합계액은 356,293,948원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김규완)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2021-08-27

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 모든 등기된 권리가 소멸될 예정임.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 연식, 면적, 층수 등에 따라 거래 금액이 상이하였음.

2022년 건축된 25.97㎡ 면적의 다세대주택이 265,000,000원(약 1020만원/㎡)에, 2016년 건축된 28.47㎡ 면적의 다세대주택이 300,000,000원(약 1054만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

본건 KC하우징은 2021년 건축된 신축 건물로, 전용면적 29.64㎡에 대한 예상 시세는 약 312,000,000원 (29.64㎡ * 1054만원/㎡) 수준으로 추정됨.

감정가는 333,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건 대비 다소 높게 책정되었으나, 신축 연식 및 목동 지역의 가치를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

4.2. 임대 시세 분석

임대 관련 정보는 제공되지 않았으나, 주변 시세 및 본건의 임대차 내역(보증금 319,000,000원, 차임 0원)을 고려할 때, 시장 상황에 따른 적정 임대 수익률을 추가로 검토할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에 서울양화초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. 주변에 주거 편의시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인과 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨. 이는 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 없음을 의미하나, 계약 과정에서 관련 내용을 명확히 확인해야 함.

6.2. 법적 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 양천구 목동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있음. 경매로 진행되면서 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 매우 큰 장점임. 신축 연식과 지역적 가치를 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로 이 부분은 숙지해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 주거 트렌드를 반영함.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 부담이 소멸되어 안전하게 소유권 확보 가능.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 319,000,000원을 인수할 의무가 없어 투자 위험을 크게 낮춤.

* 목동 지역 입지: 서울 서남부의 대표적인 주거 지역으로 지속적인 수요 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 최근 유사 면적의 신축 다세대주택 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 315,000,000원 으로 예상됨. 이는 최근 실거래가 최고가(300,000,000원)와 감정가(333,000,000원) 사이에서 보수적으로 산정한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.