나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13759 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 '홍익병원앞교차로' 북서측에 위치한 도시형생활주택으로서 주변은 다세대주택 및 연립주택, 주상용부동산 등이 혼재한 주거지역임.

교통상황

본건은 약2미터 도로에 접하여 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 '목동역(5호선)'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 2층 201호(사용승인 2020.4.2.)로서, 외벽: 벽돌타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 화재경보장치, 승강기, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형에 가까운 토지로서 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상입.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13759 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제2층 제201호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 281,000,000원

* 토지 면적: 18.83㎡ (약 5.69평)

* 토지 지분: 18.83㎡ (약 5.69평)

* 건물 면적: 24.65㎡ (약 7.45평)

* 건물 지분: 24.65㎡ (약 7.45평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 '홍익병원앞교차로' 북서측에 위치.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 주상용 부동산 등이 혼재된 주거지역.

* 교통: 약 2미터 도로에 접하여 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장 소재. 근거리에 지하철 5호선 '목동역' 위치.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 201호 (사용승인 2020년 4월 2일).

* 토지 이용: 본건 인접 필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중.

* 도로 상태: 본건 북측으로 소로와 접함.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등. 공항 중요시설물보호지구로 지정되어 항공기 안전 관련 규제가 적용될 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 9일 남동세무서장의 압류 (갑3).

* 본 건 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권보존, 소유권이전

* 압류 (남동세무서장, 서울특별시, 금천구)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 주택임차권 (김 ) - 매각으로 소멸될 예정임. 이는 특별매각조건에 명시된 '임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각'에 근거함.

* 인수되는 권리:

* 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 265,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 11일

* 확정일자: 2020년 7월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인의 대항력 포기 조건 매각.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (김재명)

* 소유권이전 (권태익)

* 압류 (남동세무서장) - 말소기준권리

* 압류 (서울특별시)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 압류 (금천구)

* 주택임차권 (김호연) - 말소 예정 (보증금 265,500,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 주상용 부동산이 혼재된 지역임.

* 최근 1년간(2026년 7월 기준) 인근 지역의 유사한 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 전용면적 19.98㎡의 건물이 21,600만원에 거래되었으며, 이는 단위 면적당 약 1081만원의 시세를 형성함.

* 대상 물건은 2020년에 사용승인된 건물로, 비교 사례 중 가장 신축임.

* 전용면적 24.65㎡ (약 7.45평) 기준, 단위 면적당 시세를 적용 시 약 26,650만원의 시세가 예상됨.

* 감정가(28,100만원) 대비 인근 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 경매 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '홍익병원앞교차로' 인근으로 병원, 상업시설 등 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 대중교통: 인근 버스 정류장 및 지하철 5호선 '목동역' 이용이 가능하여 광역 이동성이 양호함.

* 주거 환경: 다세대, 연립주택 위주의 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 중요시설물보호지구: 항공기 운항 안전과 관련된 건축 규제 및 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요함.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 해당 토지를 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래에 영향을 줄 수 있음 (지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 도로 접면: 2미터 도로에 접해 있어 소형 차량 접근은 가능하나, 대형 차량 통행에는 다소 제약이 있을 수 있음.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 경매 신청 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며 공동담보 물건이라는 점은 복잡성을 시사할 수 있으나, 권리분석상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있음.

* 권리 관계상 주택임차권 등이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금이나 기타 권리상의 부담은 없으므로, 권리 분석상 안전한 물건임.

* 감정가 대비 인근 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 공항 중요시설물보호지구 및 토지거래허가구역 지정 등의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

* 매수인이 인수하는 임차 보증금 및 권리 부담이 전혀 없음.

* 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요 확보 가능.

* 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 투자 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 기준:

* 최근 유사 물건 매매 사례 (2026년 7월 1일, 전용면적 19.98㎡, 21,600만원)를 기준으로 단위 면적당 시세는 약 1081만원으로 분석됨.

* 대상 물건의 전용 면적(24.65㎡)에 이를 적용하면, 시세는 약 26,650만원으로 추정됨.

* 감정가 28,100만원, 신축 건물 가치, 임차 보증금 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 24,500만원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.