나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13755 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘서울개봉초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 ‘더원하우스’ 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 2022.03.11) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 건부지{도시형생활주택(단지형다세대)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■ 일련번호 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26..~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13755 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제2층 제202호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정평가액: 292,000,000원

* 토지면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

* 토지지분: 19.888385539152186㎡ (약 6.01평)

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 건물지분: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 사용승인일: 2022년 3월 11일

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건부 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개봉초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 동 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

* 등기부상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 말소되었거나 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리인 인천신용보증재단의 가압류(2024.06.11.)와 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.12.08.)이 모두 말소 처리되어 있습니다.

* 주택임차권(이민구)은 보증금 315,000,000원으로 등기되었으나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 1일

* 확정일자: 2022년 6월 17일

* 대항력: 없음

* 본 건 매각은 특별매각조건부로, 임차인의 대항력 포기 조건이 중요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 개봉동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태(도시형생활주택, 다세대주택, 아파트)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 연면적 기준 약 330만 원에서 480만 원 수준의 거래 시세가 형성되어 있습니다. 다만, 본 건은 신축 건물(2022년 준공)이라는 점에서 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제202호입니다.

* 준공년월: 2022년 3월 11일 사용승인되었습니다.

* 내부설비: 통상의 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 서울개봉초등학교와 인접하며, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 편리함을 더합니다.

* 주변 환경: 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성: 말소기준권리가 말소 처리되는 등 등기부상 일부 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 매각 조건의 특수성: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로, 관련 법률 검토 및 확인이 필수적입니다.

* 감정평가액과 시세의 차이: 감정평가액 대비 주변 유사 연식의 물건 시세가 낮게 형성된 점은 면밀한 시세 재확인이 필요합니다. 신축 건물의 가치가 감안되었으나, 잠재적 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 점이 강점입니다.

* 권리분석상 인수할 권리가 없고(인수 보증금 0원), 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 다만, 감정평가액이 주변 구형 건물 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 주의 깊은 시장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 최신 시설 및 양호한 상태 유지

* 명도 관련 부담 최소화 (인수 보증금 0원, 대항력 없는 임차인)

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 도시형생활주택으로서 소형 주거 수요 충족 가능

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 292,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 주변 구형 건물 시세와의 괴리가 다소 존재하나, 본 건은 신축 건물이라는 점을 감안할 때 감정평가액은 합리적인 수준일 수 있습니다.

* 하지만 시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

* 목표 입찰가: 약 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.