나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13763 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 '영등포시장역(5호선)' 남동측 인근에 위 치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시 설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포시장역(5호 선))이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제8층 제804호로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, "오피스텔 및 다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호 구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등 ),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세 부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13763 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제804호

건물 명칭: 트리베카 (A동 8층 804호)

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 오피스텔 및 다세대주택)

감정가: 402,000,000원

토지면적: 10.12㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.12㎡ (약 3.06평)

건물면적: 39.01㎡ (약 11.80평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 6월 29일

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 12층 (A동 기준)

1.2. 건축물 현황

건물명: 트리베카

주소: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 (도로명 주소: 서울특별시 영등포구 영중로24길 12)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 (A동)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔 및 다세대주택)

총 세대수 (A동): 35세대

본건 호수: A동 8층 804호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 '영등포시장역(5호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

영등포시장역은 5호선 노선이 지나며, 역 자체도 문화예술 특화 공간으로 조성되어 있습니다.

영등포시장역에서 타임스퀘어까지 도보로 약 11~12분 거리에 있어 쇼핑 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

2.3. 인접 도로 상태

북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 인근 오피스텔 후기에서 '밤에 여자 혼자 다니기 음산한 정도', '옆 건물 창문과 너무 가까움' 등의 치안 및 프라이버시 관련 언급이 있으나, 이는 개별 건물의 배치 및 환경에 따른 것으로 본건에 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 2월 9일 접수된 최주영 근저당권(70,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다 [집합건물 등기부요약].

등기부상 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등이 존재했으나 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

- 을2 (주택임차권, 이재문, 390,000,000원): 말소 예정 [집합건물 등기부요약].

- 갑9 (강제경매, 주택도시보증공사, 390,000,000원): 말소 예정 [집합건물 등기부요약].

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신수호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이재문)

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 특별 매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 관련 권리를 인수하지 않음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 소재한 영등포동5가는 주위로 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

특히 영등포시장역 인근은 전통 시장(영등포시장)과 더불어 백화점(롯데백화점, 신세계백화점 타임스퀘어점), 대형 쇼핑몰(타임스퀘어) 등이 인접해 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 영등포 전통시장, 롯데백화점 영등포점, 신세계백화점 타임스퀘어점, 타임스퀘어 복합 쇼핑몰.

* 마트: 영등포농협 하나로마트 영등포시장역점, 진로식자재마트.

* 문화: 영등포시장역 문화예술철도역, 영등포아트홀, CGV 타임스퀘어점 등.

* 병원: 주변 대형 병원 이용 가능 (다소 거리 있음).

5.2. 교육 환경

인근에 서울영중초등학교(A등급, 0.3km), 장훈고등학교(S등급, 1.2km) 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 문구는 해당 물건의 권리관계가 복잡했거나, 동일 채무에 대한 여러 담보가 설정되었을 가능성을 시사합니다. 현재 등기부상 말소되는 권리들로 인해 직접적인 권리 인수 부담은 없으나, 경매 진행 과정 및 채권자(주택도시보증공사)의 특수 관계 등을 사전에 충분히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 건축법 등 규제

* 도시지역, 준주거지역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영등포시장역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 임차인 관련 인수 부담은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 과거 권리관계의 복잡성을 시사하므로, 이에 대한 이해가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (5호선 영등포시장역 도보 거리)의 우수한 교통 요지.

* 영등포 전통 시장 및 타임스퀘어 등 풍부한 상업, 문화, 생활 편의시설 접근성.

* 신축급 오피스텔로 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력.

* 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자 분석이 가능한 물건.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 402,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 트리베카 및 인근 유사 면적의 오피스텔 매매가는 대략 3억 5천만 원에서 4억 2천만 원 사이에서 형성되어 있으며, 본건 감정가(4억 2백만 원)는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

특히, 본건의 전용면적 39.01㎡(약 11.80평)는 유사 면적대의 오피스텔에서 가장 선호되는 소형 평형에 해당합니다.

상기 정보를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 경매 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 최적의 입찰가는 3억 8천만 원 ~ 4억 3천만 원 범위 내에서 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13763 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제804호

건물 명칭: 트리베카 (A동 8층 804호)

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 오피스텔 및 다세대주택)

감정가: 402,000,000원

토지면적: 10.12㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.12㎡ (약 3.06평)

건물면적: 39.01㎡ (약 11.80평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 6월 29일

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 12층 (A동 기준)

1.2. 건축물 현황

건물명: 트리베카

주소: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 (도로명 주소: 서울특별시 영등포구 영중로24길 12)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 (A동)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔 및 다세대주택)

총 세대수 (A동): 35세대

본건 호수: A동 8층 804호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 '영등포시장역(5호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

영등포시장역은 5호선 노선이 지나며, 역 자체도 문화예술 특화 공간으로 조성되어 있습니다.

영등포시장역에서 타임스퀘어까지 도보로 약 11~12분 거리에 있어 쇼핑 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

2.3. 인접 도로 상태

북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 인근 오피스텔 후기에서 '밤에 여자 혼자 다니기 음산한 정도', '옆 건물 창문과 너무 가까움' 등의 치안 및 프라이버시 관련 언급이 있으나, 이는 개별 건물의 배치 및 환경에 따른 것으로 본건에 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 2월 9일 접수된 최주영 근저당권(70,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다 [집합건물 등기부요약].

등기부상 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등이 존재했으나 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

- 을2 (주택임차권, 이재문, 390,000,000원): 말소 예정 [집합건물 등기부요약].

- 갑9 (강제경매, 주택도시보증공사, 390,000,000원): 말소 예정 [집합건물 등기부요약].

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신수호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이재문)

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 특별 매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 관련 권리를 인수하지 않음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 소재한 영등포동5가는 주위로 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

특히 영등포시장역 인근은 전통 시장(영등포시장)과 더불어 백화점(롯데백화점, 신세계백화점 타임스퀘어점), 대형 쇼핑몰(타임스퀘어) 등이 인접해 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 영등포 전통시장, 롯데백화점 영등포점, 신세계백화점 타임스퀘어점, 타임스퀘어 복합 쇼핑몰.

* 마트: 영등포농협 하나로마트 영등포시장역점, 진로식자재마트.

* 문화: 영등포시장역 문화예술철도역, 영등포아트홀, CGV 타임스퀘어점 등.

* 병원: 주변 대형 병원 이용 가능 (다소 거리 있음).

5.2. 교육 환경

인근에 서울영중초등학교(A등급, 0.3km), 장훈고등학교(S등급, 1.2km) 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 문구는 해당 물건의 권리관계가 복잡했거나, 동일 채무에 대한 여러 담보가 설정되었을 가능성을 시사합니다. 현재 등기부상 말소되는 권리들로 인해 직접적인 권리 인수 부담은 없으나, 경매 진행 과정 및 채권자(주택도시보증공사)의 특수 관계 등을 사전에 충분히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 건축법 등 규제

* 도시지역, 준주거지역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영등포시장역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 임차인 관련 인수 부담은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 과거 권리관계의 복잡성을 시사하므로, 이에 대한 이해가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (5호선 영등포시장역 도보 거리)의 우수한 교통 요지.

* 영등포 전통 시장 및 타임스퀘어 등 풍부한 상업, 문화, 생활 편의시설 접근성.

* 신축급 오피스텔로 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력.

* 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자 분석이 가능한 물건.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 402,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 트리베카 및 인근 유사 면적의 오피스텔 매매가는 대략 3억 5천만 원에서 4억 2천만 원 사이에서 형성되어 있으며, 본건 감정가(4억 2백만 원)는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

특히, 본건의 전용면적 39.01㎡(약 11.80평)는 유사 면적대의 오피스텔에서 가장 선호되는 소형 평형에 해당합니다.

상기 정보를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 경매 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 최적의 입찰가는 3억 8천만 원 ~ 4억 3천만 원 범위 내에서 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.