나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13751 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "독산역" 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 13층 건물 내 제4층 제406호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식 주차시설, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 남측으로는 본건 단지내로 차량진입이 불가한 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 금천구 독산동 336-8 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) (2) 금천구 독산동 336-24 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13751 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8, 미림에이클래스 제102동 제4층 제406호

용도: 오피스텔

건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

토지면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

건축년도: 2020년 04월 27일 사용승인

총 층수: 13층 중 4층

1.3. 감정가

감정평가액: 297,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 북서측으로는 "서울두산초등학교"가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 일반적인 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(WENLIN(문림))

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-23

확정일자: 2021-11-03

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 말소 예정 권리

* 임차인: XINJINHUA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 수원지방법원 2025카단501778 (경기신용보증재단 가압류) 및 서울남부지방법원 2025타경13751 (주택도시보증공사 강제경매)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본상 을3(주택임차권, 문림), 갑7(가압류, 경기신용보증재단), 갑8(강제경매, 주택도시보증공사) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (주의: 대항력 있는 임차인은 인수될 가능성이 있습니다.)

3.3. 특별 매각 조건

본 건은 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔과 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 공존하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 독산역 인근으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서울두산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

임차인 XINJINHUA는 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이는 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 특별 매각 조건에도 불구하고 해당 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

모든 권리가 소멸되는 강제경매 사건이지만, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 가까워 교통이 편리하고 교육 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 비교적 신축 건물에 속하여 주거 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 XINJINHUA의 존재와 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보 부재는 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다. 특별 매각 조건에 따라 임차인과의 관계가 명확히 정리될 수 있으나, 입찰 전 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 비교적 최근에 건축되어 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 가능성: 독산동 일대의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 297,000,000원입니다.

현재 유사 물건의 시세 및 본 건의 특이사항(특히 대항력 있는 임차인의 존재)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 85~95% 수준인 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 실제 명도 비용 및 기타 부대 비용을 추가로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 전 해당 임차인과의 실질적인 협상 가능성 및 명도 가능 여부에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.