나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13830 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 '선유도역(지하철9호선)' 북서측 인근에 소재한 오피스텔로서 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 위치함.

교통상황

본건은 중로각지에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역(선유도역 9호선) 및 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 5층 제503호(사용승인:2016.7.29.)로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보장치, 난방설비, 승강기, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 정방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 중로와 접하고 남서측, 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역((예외:애완및방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설설치제한지역(맑은환경과 문의), 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)), ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13830 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제5층 제503호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 5층 제503호

사용승인일: 2016년 7월 29일

감정가: 1억 9천 3백만원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.02㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 8.02㎡

건물 면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물 지분: 19.51㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근에 소재합니다. 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건은 중로 각지에 접하여 차량의 주정차가 용이한 편입니다. 인근에 지하철 9호선 선유도역 및 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 7월 2일에 접수된 하나카드의 가압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 9천만원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 박

보증금: 190,000,000원

전입일자: 2023년 2월 27일

확정일자: 2023년 2월 1일

대항력: 있음

비고: 임대차보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사 (위 박 와 동일한 권리로 판단됨)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 2월 27일

확정일자: 2023년 2월 1일

배당신고일자: 2025년 3월 12일

대항력: 있음

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 소유권이전1번신탁등기말소, 소유권이전(매매), 삼성카드 가압류, 영등포세무서장 압류, 영등포구 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 양평동6가 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 9호선 선유도역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 및 상가 이용객을 대상으로 하는 다양한 소매점 및 서비스 시설이 분포합니다.

4.2. 역세권 가치

지하철 9호선 선유도역과의 인접성은 본 물건의 가치를 높이는 요소입니다. 9호선은 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수하여 직주근접성이 중요한 임차인들에게 선호될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

2016년 준공된 오피스텔로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 한강공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차보증금

가장 큰 리스크는 1억 9천만원에 달하는 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매입 비용을 크게 증가시킵니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되고 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 1억 9천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 특히, 최근 5층 매매가가 1억 4천만원으로 확인된 점은 인수해야 할 보증금이 물건의 시세보다 높다는 것을 시사하며, 투자로서의 매력도를 현저히 낮춥니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 포인트

* 지하철 9호선 선유도역 역세권 입지.

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물.

* 향후 임차인 보증금 문제 해결 시 시세 상승 기대.

* 부정적 포인트

* 1억 9천만원의 인수 임차보증금 부담.

* 인수 보증금이 최근 거래 사례(1.4억 원)보다 높음.

* 다양한 토지이용계획상 제한 사항 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 펫앤스테이 오피스텔 5층(전용면적 19.51㎡)이 2026년 5월 20일에 1억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 1억 9천 3백만원으로 책정되어 있으나, 최근 동일 층 매매가는 감정가를 하회하는 수준입니다. 2024년 9월 2일에 거래된 2층 매물은 2억 4천만원대를 형성하고 있어 층별 가격 차이를 고려해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 물건의 감정가는 1억 9천 3백만원이며, 인수해야 할 임차보증금은 1억 9천만원입니다.

감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액은 3백만원(193,000,000원 - 190,000,000원)입니다.

최근 5층 매매가가 1.4억원임을 감안할 때, 1.9억원의 보증금을 인수하고 총 1.93억원(입찰가 + 인수 보증금) 이상을 지불하는 것은 현재 시세 대비 매우 불리한 조건입니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 본 건의 경우 수익성 확보가 매우 어려운 상황으로 판단됩니다. 보수적인 접근을 위해, 감정가 대비 인수 보증금을 고려한 순수 자산 가치에 위험 프리미엄을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

총 예상 매입 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

* 예상 입찰가: 1,500,000원

(산정 근거: (감정가 - 인수 보증금) * 0.5 = (193,000,000 - 190,000,000) * 0.5 = 1,500,000원)

* 총 예상 매입 비용: 191,500,000원 (1,500,000원 + 190,000,000원)

9.3. 주의사항

총 예상 매입 비용(1억 9천 1백 5십만원)이 최근 5층 매매 사례(1.4억원)보다 높게 나타나므로, 본 건은 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 시 잠재적 손실 가능성이 매우 높습니다.

작성일: 2026년 7월 22일

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.