나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13807 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"신월초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.05.18.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13807 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제201호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 17.61㎡ (약 5.33평) / 토지지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

* 건물면적: 29.02㎡ (약 8.78평) / 건물지분: 29.02㎡ (약 8.78평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 사용승인일: 2021년 5월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서, 2021년 5월 18일에 사용승인을 받았습니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2022년 7월 26일 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 매매)

* 압류 (을3, 강서세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 2023-01-11) - 말소

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 2025-12-11) - 말소

* 주택임차권 (을1, 김효진, 299,000,000원) - 말소 (배당신고 완료, 대항력 없음)

* 등기부채권 총액: 1,087,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김효진)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-25

* 확정일자: 2021-08-25

* 배당신고일자: 2023-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김효진은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 매각물건명세서 상 '임차인 김효진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 특별한 인수조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행될 경우, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 기본적인 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

* 지하철 5호선 '화곡역' 역세권에 위치하여 유동인구가 있으며, 관련 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 편의시설로는 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행, 식당 등이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 상세한 현황은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'으로 지정된 점은 공항 운영과 관련된 제한사항(소음, 고도 등)의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "신월초등학교"가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이한 환경입니다.

* 교통: 지하철 5호선 '화곡역'을 이용하면 서울 주요 도심 및 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 건물 상태: 2021년 5월 18일 사용승인된 건물로, 연식이 짧아 비교적 최신식의 주거 환경을 제공하며, 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 과정이나 임대차 관련 사항에 있어 복잡성이 존재할 수 있음을 시사하므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차권 관련 특별 조건: 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 조건부 매각 사항의 원활한 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 주변 지역으로 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 관련 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권 과밀억제 정책의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 매수자에게는 거래 허가가 필요할 수 있으며, 향후 매도 시에도 관련 규정 확인이 필요합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년식 신축 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신월초등학교가 인근에 있어 학군 접근성도 고려할 수 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수인에게 매우 유리합니다. HUG 관련 특이사항과 조건부 매각 조건이 명확히 명시되어 있어 법적 절차 진행 시 참고가 됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 모호한 특이사항과 다수의 토지이용계획상 제한 사항들은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 충분한 현장 조사와 법률 자문을 통해 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 준공으로 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 상대적으로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 '화곡역'을 편리하게 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 이는 투자 및 실거주 가치 상승의 요인입니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법적 권리관계가 명확합니다.

* 향후 발전 가능성: 강서구 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 건물(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 300,000,000원(약 8,097,166원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2021년식, 29.02㎡)의 감정가(약 9,820,813원/㎡)는 면적당 가격으로 볼 때 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최신축 건물의 가치와 시장 거래가를 종합적으로 고려하고, HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획상 제한 사항에 대한 잠재적 리스크를 감안할 때, 270,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

다만, 본 물건의 특수성을 고려하여, 최종 입찰가 결정 전에는 반드시 현장 방문 및 심층적인 법률 검토를 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.