나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13847 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식101동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 내벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 완경사지 사다리형 토지로서 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대) 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13847 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식101동 제5층 제502호

* 건물명: 더클래식 101동 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 212,000,000원

* 토지 면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

* 건물 면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건은 남측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

* 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 공항 관련 규제를 일부 받습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이진희)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-29

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부상 주택임차권(을1) 및 가압류(갑5, 갑6) 등 다수의 권리가 존재하였으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105352 가압류(갑5)입니다.

* 총 등기부채권액은 485,000,000원입니다.

* 특별매각조건:

* 본 건은 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로, 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2019년식) 및 지역(강서구 화곡동)의 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일에 21,600만원에 거래되었습니다.

* 해당 거래의 평당 가격은 약 3,272,727원 (면적 19.98㎡ 기준) 또는 ㎡당 약 10,810,810원입니다.

* 본건의 감정가는 212,000,000원이며, 전용면적 28.63㎡ 기준 ㎡당 약 7,390,849원입니다.

* 이는 유사 신축 건물의 시세보다 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 다만, 1986년식 및 2002년식 다세대주택의 거래가 15,000만원~16,000만원 수준으로 형성되어 있어, 건물의 연식에 따른 시세 차이가 큰 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제5층 제502호입니다.

* 건물은 2018년 사용승인되었으며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되어 있습니다.

* 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 설치되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

* 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 고층 개발은 제한됩니다.

* 채권 총액이 감정평가액보다 높아 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 주변 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인은 임차인 관련 보증금 승계 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

* 최신 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 공항 인근 지역 특성상 소음 등의 환경적 요인이 존재하며, 채권 총액이 높아 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건으로 인한 명도 관련 리스크가 현저히 낮아 투자 안정성이 높습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 괴리를 활용한 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 서울 시내권 내 다세대주택 투자로서의 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 212,000,000원이나, 유사한 연식의 신축 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 시장 가치는 약 309,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없고 명도가 용이한 점, 신축급이라는 점을 감안하여 감정가 이상의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 이에, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치보다는 보수적으로 접근하되, 감정가 대비 시세 상승 여력을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.