나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13842 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 2,7호선 "대림역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔-방, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13842 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제401호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 373,000,000원

* 토지면적: 10.29㎡ (약 3.11평)

* 건물면적: 51.57㎡ (약 15.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 98-14, 마인드에코프라움 제4층 제401호

* 주변 환경: "구로중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임. 제반 여건은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 2, 7호선 "대림역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 갑6: 주택도시보증공사 가압류 (2023-08-30 접수, 금액 1,279,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2021-12-27

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 등기 말소 조건

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (매매): 사형택 (2020-04-14)

* 주택임차권: 김 (2024-02-22 등기, 말소됨) - 전입 2022-02-03, 확정 2021-12-27

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-30) - 말소기준권리

* 압류: 서초세무서장 (2025-10-10) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-11) - 사건번호 2025타경13842, 말소

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력이 없으며, HUG 인수 조건 변경으로 인해 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지대로서, 지역 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됨.

* 주변 시설: 구로중학교 북측에 위치하며, 상업 지역 특성상 다양한 근린생활시설 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 14층 건물 중 제4층 제401호.

* 이용 현황: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 내부 구조는 방, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실 등으로 구성됨.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있음.

* 준공 연도: 2019년

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 법적으로는 대항력이 없으나, HUG의 채권 보증 관련 사항으로 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 장애물제한표면구역(진입표면)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) - 이는 매수인의 자격 및 향후 거래에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 구로구 구로동 소재 마인드에코프라움 오피스텔 401호입니다. 감정가는 3억 7300만원이며, 건물 면적은 약 15.6평입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상 임차인 HUG(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 특별 매각 조건으로 HUG의 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 조건으로 명시되어 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 최근 시세 반영: 최근 (2026년 6월) 동일 건물(마인드에코프라움) 5층, 전용면적 54.65㎡ (약 16.5평) 물건이 3억 6800만원에 거래된 사례가 있어, 현재 시세 대비 합리적인 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 위치: 상업지구 내 오피스텔로서, 비교적 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 개발 가능성: 구로 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 시장 분석:

* 감정가: 373,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월, 5층, 54.65㎡): 368,000,000원

* 본건 전용면적: 51.57㎡ (약 15.6평)

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 최근 실거래가와 비교 시, 본건 감정가는 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. HUG 관련 특별 매각 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 시세 수준 또는 감정가 대비 약간의 할인율을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 365,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.