나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13835 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2020-07-07) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금229,900,000원 임대차계약일자 : 2022년5월5일 임차권자 : 도유나

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 서울남부지방법원 2025타경13835 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 작성합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13835 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 214,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 포기 조건 매각

* 주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨.

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 10.30㎡ (약 3.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 총 토지면적: 2필지 일단의 건부지로 이용 중

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 까사지오 (casagio)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내

* 사용승인일: 2020년 7월 7일

* 해당층: 제5층 제501호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 동측으로 약 6미터 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 본건의 말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 특별한 매각 조건이 존재합니다.

* 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 주택임차권(을1, 도유나), 가압류(갑3, 주택도시보증공사), 압류(갑4, 남부천세무서장), 강제경매(갑5, 주택도시보증공사) 등이 등기부상 확인되며, 이 중 주택임차권(을1) 및 가압류(갑3), 압류(갑4), 강제경매(갑5)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인 MURUGARAJSOODIATHEVAR: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 6월 4일 전입. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(도유나): 보증금 229,900,000원, 차임 0원, 2022년 6월 17일 전입, 2022년 5월 6일 확정일자, 2024년 7월 10일 배당신고. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인 도유나와 주택도시보증공사 간의 보증금 반환 채권 포기 및 대항력 포기 등을 전제로 한 조건으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 1일 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36번지의 "더원"이라는 다세대주택 19.98㎡(약 6.04평)가 21,600만원에 거래되었습니다. 해당 건물은 2019년 건축되었습니다.

* 본건(16.26㎡)과 면적이 유사하고 건축 연도(2020년)도 비슷한 이 매물의 거래가는 ㎡당 약 1081만원 수준입니다.

* 이를 본건에 적용 시, 16.26㎡ * 1081만원/㎡ = 약 17,577만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

* 다른 거래 사례로는 2026년 7월 2일 거래된 37.44㎡(약 11.32평) 다세대주택이 15,000만원, 2026년 7월 1일 거래된 37.56㎡(약 11.36평) 다세대주택이 16,000만원입니다. 이들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 달라 직접 비교는 어렵습니다.

4.2. 감정가 및 시세 비교

* 본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

* 가장 유사한 최근 매매 사례(19.98㎡, 21,600만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 동일한 단지 내 유사 면적의 신축 빌라임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 건물은 6층 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 2020년 7월에 사용 승인되었습니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 아파트 거래 관련 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로도 지정되어 있어, 특정 조건 하에 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 권리분석에서 명시된 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'은 본건 거래의 가장 중요한 포인트입니다. 이 조건이 정확히 무엇을 의미하는지, 법률 전문가와 면밀히 검토하고 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다. HUG의 보증금 반환채권 포기 및 임차권 말소 조건의 세부 사항을 이해하는 것이 필수적입니다.

* 소형 면적: 16.26㎡(약 4.92평)의 전용면적은 실수요자나 투자자층을 제한할 수 있습니다. 재매각이나 임대 시 대상층이 좁아질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 매수인의 자격이나 토지 이용 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있으므로, 사전에 확인이 필요합니다.

* 공항 및 군사시설 관련 제한: 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 하지만 전용면적이 16.26㎡로 매우 작아 소형 주택으로서의 가치를 고려해야 합니다. 권리분석상 모든 임차권이 소멸되는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 대항력 포기조건'과 같은 특수 매각 조건이 존재하므로, 이 부분을 명확히 이해하고 매각 절차를 따르는 것이 매우 중요합니다. 감정가가 최근 유사 면적 물건의 실거래가보다 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 교통: 지하철역(까치산역)과 버스정류장이 인접해 있어 출퇴근이 용이합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 투자자에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

* HUG 관련 조건 이해 시: 복잡한 HUG 관련 조건을 명확히 이해하고 인수 시 문제없음을 확인한다면, 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

* 가장 유사한 최근 매매 사례(2026년 7월 1일, 19.98㎡, 216,000,000원)를 기준으로 ㎡당 시세를 산출하면 약 1081만원입니다.

* 본건의 건물면적 16.26㎡에 이 시세를 적용하면 약 175,770,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와 유사 최근 거래가의 차이를 고려하고, 소형 면적 및 복잡한 특수 매각 조건을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 투자 관점에서 185,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 시세 분석에 기반한 예상치이며, 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁률, 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주변 시설 검색 결과:

제공된 주소(서울특별시 강서구 화곡동 350-17)를 기반으로 주변 지역을 확인한 결과, 일반적으로 주택가 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 파악됩니다. 제공된 정보나 외부 지도 검색을 통해 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역(수평표면구역)이 지정되어 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.