나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경791 [1] 서울특별시 구로구 고척동 161-65 대림캐슬 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척근린공원" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "대림캐슬" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층건(사용승인일: 2014.12.05)중 제2층 제202호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "대림캐슬" 북측으로 고척로52가길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역( 7층이하), 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책 지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동 161-65 대림캐슬 제2층 제202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경791 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 202,000,000원입니다.

토지 면적은 18.32㎡ (약 5.54평)이며, 건물 면적은 29.86㎡ (약 9.03평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 청도새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, "고척근린공원" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

북측으로는 고척로52가길에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 23일 접수된 청도새마을금고의 근저당권 (채권 최고액 181,200,000원)입니다.

이 외 을구에 근저당 1건, 갑구에 임의경매 1건, 가압류 1건이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 현재 진행 중인 경매와 관련되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

(갑14) 서울남부지방법원의 임의경매 개시결정 (2025타경791)은 말소기준권리보다 후순위이며, (갑15) 가압류 또한 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 189,022,633원입니다.

임차인 현황:

* 조수범: 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자/확정일자 2025년 4월 17일, 배당신고일자 2026년 3월 4일.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 서울특별시 구로구 고척동 220-23번지 삼성쉐르빌 (2003년 준공, 42.47㎡, 2층): 18,500만원 (약 435.5만원/㎡)

* 서울특별시 구로구 고척동 218-13번지 아이팰리스 (2016년 준공, 52.61㎡, 2층): 24,000만원 (약 456.2만원/㎡)

* 서울특별시 구로구 고척동 250-135번지 수명그린빌 (2018년 준공, 39.45㎡, 3층): 27,900만원 (약 707.2만원/㎡)

본건(29.86㎡)의 감정가 202,000,000원은 평당 약 676.5만원으로, 주변 실거래가 최고가 대비 평당 단가가 유사하거나 높게 형성되어 있습니다. 다만, 거래된 물건들의 면적이 본건보다 넓다는 점을 고려해야 합니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본건의 면적을 고려한 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 주소: 서울특별시 구로구 고척동 161-65 (대림캐슬)

* 건축물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택, 13세대)

* 준공일: 2014년 12월 5일

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제202호

* 마감: 외벽 벽돌(타일) 붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샤시

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등

주변 시설:

* 인접 시설: 고척근린공원이 인근에 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 등이 밀집된 주거지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 표기되어 있습니다.

* 이용상태 조사 시 집합건축물대장 도면 및 외부 관찰에 의하였으며, 발코니 확장 등 일부 구조가 상이할 수 있으니 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역 (7층 이하), 공항소음 방지 및 소음대책 지역, 장애물 제한표면구역 (진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 대상) 및 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등 대상)입니다. 향후 거래 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 현황: 임대 상황은 미상임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 고척동의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다.

건축된 지 약 10년으로 비교적 신축이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

주변 환경은 보통 수준이나, 공원 인접이라는 장점이 있습니다.

등기부상 인수되는 권리가 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 토지이용계획상 여러 제한사항과 허가구역 지정, 그리고 내부 구조의 실제와 다를 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없습니다.

* 역세권 접근성: (정보에 명시되지 않았으나, 고척동 지역 특성상) 역세권과의 연계를 통해 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (별도 확인 필요)

* 주변 개발 가능성: 고척동 일대의 지속적인 주거 환경 개선 및 개발 계획에 따른 시세 상승 여력이 있습니다. (별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

최근 실거래 사례에서 본 건보다 면적이 넓은 다세대주택이 18,500만원에서 27,900만원 사이에서 거래되었습니다.

본 건은 29.86㎡ (약 9.03평)의 전용면적을 가지고 있으며, 평당 가격으로 환산 시 감정가(약 676.5만원/㎡)는 시장 가격과 부합하거나 높은 편입니다.

하지만, 2026년 7월 거래된 인근 39.45㎡ 물건이 27,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 시장 상황에 따라 감정가 이상의 낙찰도 가능할 수 있습니다.

현재로서는 인수 부담이 없고 권리상 문제가 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 180,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.