나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13613 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,7호선 "가산디지털단지역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 중 7층 703호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 40m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13613 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제7층 제703호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2019년 (20191212 건축허가)

건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층/지상9층 중 제7층

감정가: 332,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.23㎡ (약 3.09평)

토지지분: 10.23㎡ (약 3.09평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 건축선은 도로경계선에서 3미터 후퇴해야 함.

2.5. 주변 환경

가산디지털단지 지역은 IT 및 지식산업센터가 밀집한 지역으로, 마리오아울렛 등 상업시설과 다수의 업무시설, 공동주택이 혼재되어 있음. 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 인구 밀집도가 높아 교통 혼잡이나 소음이 발생할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13613)이 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 310,000,000원임.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 갑4: 주식회사이호드림파크 (신탁등기말소) - 2022-02-04

* 갑5: 김완중 (소유권이전, 매매) - 2022-02-04

* 을1: 한혜지 (주택임차권, 310,000,000원) - 2023-10-24 (말소)

* 갑6: 주택도시보증공사 (강제경매) - 2025-12-10 (말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 유예종: 보증금 5,000,000원, 차임 850,000원, 전입일자 2024-03-11, 대항력 있음.

* 주택도시보증공사(한혜지): 보증금 310,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-07, 확정일자 2022-01-07, 배당신고일자 2023-10-24, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 존재.

* 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 G밸리의 일부로, 다양한 IT 및 제조업체들이 입주해 있어 유동인구가 많고 활력이 넘치는 지역임. 마리오아울렛과 같은 대형 쇼핑몰과 근린생활시설이 혼재하여 상업 기능도 발달해 있음.

4.2. 잠재적 가치

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 교통이 편리하며, 지속적으로 IT 및 첨단산업 기업들이 유입되고 있어 배후 수요가 풍부함. 신축 건물(2019년 준공)이라는 점도 긍정적인 요소임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 가산초등학교가 있으며, 가산디지털단지역 주변으로 다양한 상업시설(아울렛, 쇼핑몰 등), 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교통

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이함. 또한, 여러 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

유예종 임차인은 보증금 5,000,000원, 월세 850,000원으로, 전입일자 2024-03-11 기준으로 대항력이 있어 임대차 관계 승계 또는 보증금 반환에 대한 고려가 필요함.

6.2. HUG 인수조건 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권(보증금 310,000,000원)은 등기부상 말소 처리되었고 대항력이 없는 것으로 분류되나, "HUG 인수조건 변경" 및 "매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 문구는 매수인이 해당 임차 보증금 관련 사항을 특정 조건 하에 인수하거나 처리해야 할 가능성을 시사함. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인이 직접적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않을 가능성이 높음. 이 부분은 입찰 전 면밀한 법률 검토가 요구됨.

6.3. 지역 경쟁 심화

가산디지털단지 지역은 지식산업센터 공급이 많아 경쟁이 심화될 수 있으며, 공실률 및 임대료 변동 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 상업 및 업무지구인 가산디지털단지에 위치하며, 지하철역 접근성이 우수하고 건물 연식이 비교적 신축(2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 지역은 IT 및 지식산업센터가 밀집하여 활발한 경제 활동이 이루어지고 있으며, 대형 쇼핑몰 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 유예종의 존재와 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 인수 조건은 잠재적인 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, HUG 관련 특수 조건에 대한 정확한 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 발달된 상권: 업무시설, 쇼핑몰, 근린생활시설 밀집.

* 꾸준한 임대 수요: G밸리 내 다수의 기업체 입주.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 332,000,000원입니다. 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 30㎡)의 다세대주택 매매가는 213,000,000원에서 293,000,000원 사이로 형성되어 있습니다 [2026-05-11 거래: 21,300만원, 2026-05-07 거래: 29,300만원].

본 물건의 건물 연식(2019년)은 최근 거래 사례보다 신축인 점을 감안할 때, 평당 약 850만원 ~ 950만원 수준의 시세 적용이 가능할 것으로 보입니다.

* 29.96㎡ * 850만원/㎡ = 약 254,660,000원

* 29.96㎡ * 950만원/㎡ = 약 284,620,000원

대항력 있는 임차인(유예종, 보증금 500만원)의 존재 및 HUG 관련 인수 조건의 불확실성을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준 또는 최근 시세 범위를 참고한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 최근 시세 범위와 건물 연식을 반영한 가격이며, 임차인과의 협의 또는 추가적인 법률 검토 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.