나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 도보 약 10분 내외 거리에 지하철 2,5호선 "까치산역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2020.01.16.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 3.5~4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13848 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정가: 280,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제B동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2020년 1월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보 (파크자이빌)

총괄표제부 - 주요 내용

주용도: 공동주택 (다세대주택, 도시형생활주택-단지형다세대)

대지면적: 446.42㎡

연면적: 1138.55㎡

총주차대수: 12대

표제부 - 주요 내용

건축구조: 철근콘크리트구조

지상 층수: 4층 (건물 전체 기준)

승인일: 2020년 1월 16일

전유부 - 제401호

동/호: B동 401호

층: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.

도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 3.5~4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

경매개시결정일: 2025년 12월 12일 (서울남부지방법원 2025타경13848)

말소기준권리: 2022년 6월 9일자 남동세무서장의 압류 (등기부 갑3)

채권 총액: 2,251,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 최

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 4일

확정일자: 2020년 4월 22일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (2024.05.21 접수). 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며, "말소: 인수"로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

선순위임차권 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 위험이 있습니다.

등기부상 여러 압류, 가압류가 존재하나, 남동세무서장의 압류가 말소기준권리로서 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 신정초등학교 및 각종 근린생활시설이 위치하여 주거 기능이 중심입니다.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

중요시설물보호지구 (공항)

가축사육제한구역

원추표면구역 (원추표면)

상대보호구역 (강서교육지원청 반드시 확인 요망)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

신정초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 까치산역(2, 5호선) 및 버스정류장이 인근에 있습니다.

5.3. 건물 설비

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최 씨의 보증금 252,000,000원 인수 문제입니다. 이 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획적, 군사적, 법적 제한이 존재합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

등기부상 다수의 압류 및 가압류 기록이 존재하며, 임차권과의 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 선순위 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리관계가 매우 복잡하고 인수해야 할 보증금 부담이 상당합니다. 이러한 점은 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 고려사항이 될 것입니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 역세권 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역까지 도보 약 10분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 다세대주택 밀집 지역

안정적인 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요하게 고려되는 요소는 대항력 있는 선순위 임차인 최 씨의 보증금 252,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 금액이므로, 실질적인 총 투자 비용에 포함됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2019년식 19.98㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(29.20㎡)과 건축 연도(2020년)를 감안할 때, 현재 시세는 대략 300,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 낙찰가에 임차인 보증금 252,000,000원을 더한 총 부담액이 이 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 총 부담액 (낙찰가 + 인수 보증금) 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원

이 범위 내에서 낙찰가를 결정하기 위한 예상 입찰가:

본 건의 감정가는 280,000,000원이며, 여러 차례 유찰될 가능성을 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수 보증금 252,000,000원을 제외한 순수 낙찰가가 매우 낮아야 합니다.

적정 시세(350,000,000원)에서 인수 보증금(252,000,000원)을 제외하면, 최대 낙찰가는 약 98,000,000원입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 150,000,000원

투자자는 본 물건의 권리관계를 면밀히 재확인하고, 제시된 예상 입찰가 범위를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.