나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13816 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '한광고등학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인 : 2018.03.19.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13816 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제2층 제204호

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제204호

건축 연도: 2018년 (사용승인일 2018.03.19)

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 234,000,000원

토지 면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

건물 면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '한광고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통

차량 진출입이 용이하며, 본건 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 시설

* 교육시설: 본건 남측 인근에 한광고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 생활편의시설: 주변 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

3. 권리분석

등기사항 요약

* 소유권: 2018년 3월 23일 소유권보존 등기 (이현 외 1명)

* 이전 등기: 2018년 4월 9일 공유자전원지분전부이전 등기 (홍경희)

* 임차권: 2024년 4월 25일 주택임차권 등기 (김만섭, 보증금 204,000,000원, 인수 조건)

* 가압류: 2022년 11월 22일 가압류 등기 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

* 강제경매: 2025년 12월 12일 강제경매 개시결정 등기 (주택도시보증공사, 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13816)

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-06

* 확정일자: 2018-04-16

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 보증금으로 파악됩니다.

인수 대상 권리

을구 1번 주택임차권 (김만섭)은 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 총액은 204,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건 주변은 주로 주거지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 건축, 전용면적 19.98㎡)은 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 10,800,000원으로 환산할 수 있습니다.

* 본건 전용면적 25.64㎡ (약 7.76평)에 적용 시, 유사 거래가격을 고려하면 약 277,000,000원 수준의 시장 가치를 예상해볼 수 있습니다.

* 다만, 제공된 다른 거래 사례들은 면적이 상이하거나 건축 연도가 오래되어 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

편의시설

* 주변에 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 한광고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주거환경

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김만섭 임차인의 보증금 204,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 상당한 투자 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면) 등 공항 관련 규제 지역에 해당합니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 등 특정 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 임차인(김만섭)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 204,000,000원이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 가장 큰 요인입니다. 또한, 공항 관련 지구 지정 등 토지이용 제한사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여, 인수 후의 실질적인 취득 가격을 낮추는 것이 중요합니다.

* 인근 유사 면적의 실거래가를 고려할 때, 리스크 해소 및 적정 수익 확보 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적은 1인 가구나 투자용으로 수요가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 시세 분석 결과, 유사 면적의 실거래가격을 고려 시 약 277,000,000원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 204,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실제 낙찰가는 이러한 인수 부담을 반영하여 결정되어야 합니다.

인수 보증금을 제외한 물건의 순수 자산 가치를 기준으로 보수적으로 산정 시, 예상 입찰가는 약 50,000,000원에서 80,000,000원 범위로 예상됩니다.

이 중 60,000,000원을 낙찰가로 가정할 경우, 총 실질 취득가액은 낙찰가 60,000,000원 + 인수 보증금 204,000,000원 = 264,000,000원이 됩니다.

이는 감정가(234,000,000원)를 상회하고 예상 시세(277,000,000원)와 유사한 수준으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

최종 입찰가는 법원 감정가 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.