나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13822 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영동포동4가 소재"당산초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(선유도역-지하철9호선)등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하 1층 지상 14층 건물 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일: 2021.01.29.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 12M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13822 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 287,000,000원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 당산초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13822) (을1) (접수일자: 2024-04-11)

총 인수 보증금: 0원 (매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.)

임차인 현황:

주택도시보증공사(박 )

보증금: 271,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-22

대항력: 없음

특이사항:

선순위 임차권이 등기되어 있으나, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 임차보증금 반환청구권이 포기되는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 영등포구 양평동의 업무시설 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 인근으로 아파트 단지와 학교가 있어 배후 수요 또한 확보될 수 있는 지역입니다. 남동측으로 노폭 약 12M 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2021년 1월 29일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물 내 10층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 설비 및 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다. 선유도역(지하철 9호선)이 인근에 있어 서울 도심으로의 이동이 편리하며, 주변 편의시설 및 학교 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도(오피스텔)와 현황 사용 용도(주거용)가 상이하여, 향후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 본 물건은 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 양평동의 오피스텔로, 역세권 입지와 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 2억 8,700만원 대비 최근 실거래가는 2억 5,000만원부터 3억 5,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, JSON 정보상 전용면적 28.285㎡(약 8.56평) 기준의 거래가 3억 4,113만원 ~ 3억 5,400만원 수준으로 확인되는 점은 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 불일치, 다수의 토지이용계획 제한사항 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 관련 조건이 매수인에게 유리하게 변경되었으나, 해당 조건의 법적 효력을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

지하철 9호선 선유도역 인근 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

주변 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

HUG 보증 건으로 인한 권리관계가 명확해져 인수 부담이 경감됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 28.285㎡)의 오피스텔이 2025년 7월에 3억 4,113만원에서 3억 5,400만원 사이로 거래되었습니다. 또한, 현재(2026년 6월~7월) 유사 면적대의 실거래가가 3억 2,000만원부터 3억 5,000만원까지 형성되어 있는 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 2억 8,700만원으로, 최근 시세보다 약 10% 이상 저렴한 수준입니다. 인수할 임차보증금이 없고, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확하다는 점을 고려할 때, 시장가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 가능합니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.