나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13708 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제420호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 및 7호선 가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,아파트형 공장 및 지원센터,공장 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역 등)이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제4층 제420호(기호1),제15층 제1517호(기호2),제13층 제1307호(기호3),제11층 제1107호(기호4) , 제7층 제718호(기호5)(사용승인일;2017.11.27)로서 외벽;복합판넬 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 기호1~5 공히 업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,지상 및 지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m~16m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(학강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13708 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제420호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 118,000,000원

토지 면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통으로는 인근 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 서부간선도로도 인근에 위치합니다.

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하 3층/지상 16층 건물 내에 위치합니다.

건물 명칭: 가산대명벨리온

건축 연도: 2017년 11월 27일 사용승인

해당 호수: 제4층 제420호

전용 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

해당 층 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

총 세대수: 592호

주차 시설: 지상 및 지하 주차장 설비 구비

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로, 업무시설 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북서측으로 폭 약 15m~16m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (학강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 2025-10-15) 등에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 06월 08일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

2.2. 등기부 현황

등기부상 채무 총액은 3,874,000,000원입니다.

소유권은 주식회사월드파트너스에서 보존 등기되었고, 신탁등기말소 후 소유권이전되었습니다.

다수의 압류(용인세무서, 금천구, 용인시, 국민건강보험공단, 서울특별시)가 등기되었으나, 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

주택임차권(신동엽)이 등기되어 있으나, 전입일자(2021-11-15) 및 확정일자(2021-11-15)가 말소기준권리보다 늦고, 해당 임차인은 배당신고(2024-03-11)를 하였으며, '대항력 없음'으로 분석되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 34,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 매수인이 인수하지 않습니다.

2.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 본건은 토지 을구 1번 지상권설정등기(2017.12.06. 등기)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용(금액, 기간 등)은 추가 확인이 필요하며, 이는 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

3. 상권분석

3.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(가산대명벨리온) 내 전용면적 16.61㎡ 오피스텔의 최근 거래가는 2026년 5월 기준으로 94,500,000원에서 115,000,000원 범위입니다.

9층 매물은 94,500,000원에, 8층 및 11층 매물은 115,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평균하면 약 106,500,000원 수준의 최근 매매 시세가 형성되어 있습니다.

3.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 118,000,000원으로, 최근 거래된 평균 시세(약 106,500,000원)보다 다소 높게 평가되었습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 향후 가치 상승 가능성을 고려한 것으로 판단됩니다.

3.3. 임대 현황 (추정)

현재 파악된 임차인 신동엽 씨의 경우, 보증금 34,00

0,000원에 월세 300,000원입니다. 이는 최근 시세 대비 보증금은 다소 낮게, 월세는 적정 수준으로 보입니다. 그러나 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않는 권리입니다.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

가산디지털단지역(1, 7호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 상업시설, 금융기관, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 승강기, 지상/지하 주차장 등 편의시설이 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 환경

본건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 IT, 산업단지 밀집 지역으로, 관련 기업체 및 종사자 유입이 많습니다.

주변에 대규모 아파트 단지보다는 오피스텔, 오피스 건물, 공장 등이 주를 이루고 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부 (추가 조사 필요)

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설, 납골당 등)의 직접적인 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 주변 도로명 주소(서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33)를 활용한 지도 검색을 통해 인근 지역의 환경을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 미소멸 지상권: 물건명세서상 토지 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 지상권의 조건, 연간 지료, 존속 기간 등에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생하거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 해당 권리의 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 시세 변동성: 부동산 시장은 경제 상황에 따라 변동될 수 있으며, 향후 매각 또는 임대 시 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 장기적으로 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 현대적인 오피스텔로, 교통 및 상업 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 자체의 상태나 기본적인 입지 조건은 양호하다고 볼 수 있습니다.

하지만, 경매 물건으로서 가장 큰 위험 요인은 '미소멸 지상권'입니다. 이 지상권이 매수인에게 어떤 부담으로 작용할지, 그리고 그 비용은 얼마인지에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면, 예상보다 큰 추가 비용이 발생하거나 향후 자산 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차는 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 직주근접성이 뛰어납니다.

* 성업 중인 업무지구 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)으로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 최근 시세는 94,500,000원~115,000,000원 수준입니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 미소멸 지상권이라는 중대한 위험 요소를 감안해야 합니다.

지상권의 구체적인 인수 조건 및 비용을 알 수 없으므로, 정확한 산정은 어렵습니다. 그러나 일반적인 경매 투자 원칙과 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최소 입찰가: 최근 최저가 매매 시세인 94,500,000원 수준 또는 감정가의 80% 수준에서 시작할 수 있으나, 지상권 부담을 고려하면 이보다 낮을 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

주의사항: 상기 권장 입찰가 범위는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 미소멸 지상권의 정확한 부담 내용 확인 후 최종 입찰가는 조정되어야 합니다. 지상권으로 인한 잠재적 추가 비용 또는 가치 하락 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.