나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13815 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건 내 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2015.07.21.) 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 창호 : PVC 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 '가로공원로', 동측으로 '가로공원로80길' 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금100,000,000원 / 차임 금400,000원 / 임대차계약일자 2022년08월22일 / 확정일자 2022년09월06일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13815 (1) 서울남부지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 371-1번지, 우성 6층 603호에 소재한 다세대주택입니다.

철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 중 6층에 위치하며, 2015년 7월 21일에 사용승인을 받았습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 263,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

* 토지 지분: 14.081㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 29.00㎡ (약 8.78평)

* 건물 지분: 29㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 '가로공원로', 동측으로 '가로공원로80길' 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 한국주택금융공사, 채권금액: 129,800,000원, 접수일자: 2022-09-23)

* 본건 경매 신청 채권자: 갑10 임의경매 (채권자: 한국주택금융공사, 채권금액: 117,327,579원, 접수일자: 2025-12-10)

* 등기부채권 총액: 239,532,038원

* 임차인 현황:

* 김예솔

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/확정일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-12-19

* 심상훈

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022-09-30, 확정일자: 2022-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024-10-08

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 시점에 설정된 권리들(임차권, 가압류 등)은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 두 임차인 모두 대항력이 없어, 본 경매 절차를 통해 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 기타참고사항에 기재된 임차권 등기는 등기부상 말소 처리되었습니다.

1.5. 상권분석

* 주위 환경: 공동주택(다세대주택, 아파트) 밀집 지역과 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 차량 이용 시 접근성이 좋습니다.

1.6. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 화원중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제는 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음) - 등기부상 해당 권리 내용은 명확하지 않으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 및 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 명도: 현재 대항력 없는 임차인이 거주 중인 것으로 파악되나, 원활한 명도 진행을 위한 사전 조사 및 계획 수립이 요구됩니다.

* 주변 시설: 일반적인 검색 결과에서 인근에 화곡역, 상업 시설, 주거 시설이 다수 분포하고 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 장례식장, 화장장, 대규모 공업단지 등이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 공항 관련 법규(중요시설물보호지구, 수평표면구역)는 잠재적 제약사항으로 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 화곡역 역세권에 위치하여 입지 및 교통이 양호합니다.

등기부상 권리관계가 명확하고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리인수 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

감정평가액 263,000,000원은 등기부채권 총액 239,532,038원을 상회하며, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 공항 관련 법규 및 토지이용계획상의 제약, 그리고 지상권 등 미확인 권리 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공) 건물로서 향후 유지보수 비용 절감 및 가치 유지에 유리합니다.

* 지하철 5호선 화곡역과 인접한 역세권 입지로, 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡, 2019년식, '더원' 건물)를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 금액으로 취득 시 수익률 확보가 가능합니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 263,000,000원

* 최근 주변 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡, 2019년식, '더원' 건물)가 216,000,000원으로, 본 건(29㎡, 2015년식)은 면적은 더 넓으나 준공 연도는 4년 앞서 있습니다. 이를 감안할 때 감정가는 적정 범위 내에 있는 것으로 평가됩니다.

* 등기부채권 총액 239,532,038원 및 말소기준권리 129,800,000원을 고려했을 때, 본 건의 가치를 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정합니다.

* 잠재적 리스크(토지이용계획, 미확인 권리 등)와 낙찰 후 발생 가능한 명도 비용 및 시간을 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

* 핵심 예상 입찰가: 235,000,000원

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 분석 방법을 토대로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 법률 및 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.