나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3952 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1728 관악파크푸르지오 104동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는"관악중학교" 북동측에 인근에 위치하며 부근은 관악우성아파트 등 아파트단지와 단독 및 다가구주택 등 주거용부동산과 일부 근린생활 시설로 형성된 주택지대로 각급학교 까치산공원 등 녹지가 있어 주위환경 양호함.

교통상황

단지내 차량 진출입이 가능하고 남동측 직선거리 약 550m 거리에 낙성대역(2호선) 및 시내 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층 내 3층 304호로 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트마감 등, 창호 : 새시 2중창 등임.

이용상태

아파트 1개호(내부도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있으며, 지하 주차장 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지에 조성된 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 공원(저촉), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화 구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 (아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3952 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1728 관악파크푸르지오 104동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 9억 6천 4백만원

토지면적: 45.06㎡ (약 13.63평)

토지 지분: 45.0582㎡ (약 13.63평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO

1.2. 특이사항

유동화물건, 중복사건, 재건축구역, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "관악중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 관악우성아파트 등 다수의 아파트 단지와 단독, 다가구 주택 등 주거용 부동산, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 인근에 각급 학교와 까치산공원 등 녹지가 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 남동측 직선거리 약 550m 거리에 지하철 2호선 낙성대역과 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 3층 304호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 새시 2중창으로 마감되었습니다. 2014년 9월 19일 사용승인된 아파트로, 일반적인 아파트의 설비(위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터, 난방)와 지하 주차장이 구비되어 있습니다.

2.4. 주변시설 및 토지이용계획

* 주변 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내 및 인근에 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 공원, 도로에 접합하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.

* 개발 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 - 최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 정비구역(주택재건축), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 10월 15일까지 지정되었으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2.5. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2015년 3월 23일 접수된 신한은행의 근저당(을1)입니다. 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 까치산공원주택재건축정비사업조합

* 소유권이전: 권자영 (매매)

* 근저당: 신한은행 (8,910만원), 수협은행 (6억원), 신정신용협동조합 (2억원), 박세득 (1억 5천만원) - 모두 말소

* 가압류: 케이비캐피탈주식회사 (9,359만 3,684원) - 말소

* 압류: 강동세무서장, 강동구, 화성시 - 모두 말소

* 임의경매: 신한은행 (1,814만 2,310원), 수협은행 - 모두 말소

등기부채권 총액은 11억 3천 2백 69만 3천 684원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 폐문 및 거주자 부재로 인해 정확한 임대 관계는 파악되지 않았으므로, 실제 점유자 및 임대차 관계 확인에 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건이 소재한 봉천동 일대는 아파트 단지와 단독, 다가구 주택이 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 관악중학교, 까치산공원 등 교육 및 녹지 시설이 인접해 있으며, 2호선 낙성대역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 관악파크푸르지오

* 총 세대수: 371세대 (7개동)

* 사용승인일: 2014년 9월 19일

* 최고/최저층: 22층 / 5층

* 주차: 지하 주차장 구비 (지하 주차대수 11대)

5.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축/정비구역 지정

본건은 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 하지만 사업 진행 과정의 불확실성, 주민 동의, 사업 지연 등 잠재적 변동성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규 및 허가 요건을 확인해야 합니다. (외국인 등 대상, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 명도 관련 불확실성

폐문 및 임대관계 미상으로 인해 실제 점유자 파악 및 명도 절차에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.4. 중복사건 및 유동화 물건

중복 사건이 존재하며 유동화 물건으로 분류되어, 복잡한 권리 관계나 채권 양수도 등의 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트입니다. 우수한 학군 및 공원 접근성, 2호선 낙성대역을 통한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2014년 준공되어 비교적 최신 시설을 갖춘 아파트이며, 재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로 명확하나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 검토해야 합니다. 재건축/정비구역 지정은 개발 잠재력을 높이는 요인이지만, 사업 진행의 불확실성 또한 내포하고 있습니다. 전반적으로 안정적인 입지와 개발 잠재력을 갖추었으나, 명도 및 재건축 관련 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구 봉천동의 우수한 주거 환경, 녹지 및 학군 인접.

* 교통: 지하철 2호선 낙성대역 이용 편리 (역세권).

* 개발 잠재력: 재건축/정비구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 경매 메리트: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 면적인 84.99㎡(약 25.71평)의 22층 물건이 2026년 5월 11억 9천만원에 거래되었습니다. 또한, 유사 면적인 80.12㎡(약 24.2평)의 1층 물건은 같은 달 9억 5천 5백만원에 거래되었습니다. 본건은 3층이므로, 1층 보다는 높고 22층 보다는 낮은 가치를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가 9억 6천 4백만원은 최근 거래가 대비 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다. 1층 거래가(9억 5천 5백만원)와 22층 거래가(11억 9천만원) 사이의 시세를 고려하고, 3층의 입지를 감안할 때, 예상 입찰가는 10억 5천만원에서 10억 8천만원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 10억 7천만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.