나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경805 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 987 금천쏠라이지움 제1층 제112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 업무시설, 근린생활시설 건물 내 제1층 제112호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 마감 등 내벽 : 내부인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

현황 "셀프빨래방(Wash People)" 으로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장 설비, 공동 위생설비 및 급배수설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측, 서측으로 시흥대로, 시흥대로47길, 시흥대로41길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 도로(1980-10-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 이나 현황 '셀프빨래방(Wash People)' 으로 이용 중이니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경805 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 987 금천쏠라이지움 제1층 제112호

용도: 근린상가

감정가: 488,000,000원

토지 면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

토지 지분: 24.922㎡ (약 7.54평)

건물 면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

건물 지분: 48.79㎡ (약 14.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건의 동측, 북측, 서측으로는 각각 시흥대로, 시흥대로47길, 시흥대로41길과 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 28일자 하나은행 근저당 (을1)

말소 대상 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기(을2, 을3, 을4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 갈밭골솔라주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-08-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 하인경

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2020-07-13

* 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집지역 및 상업지역이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 아파트 단지, 다세대 주택 등이 있어 기본적인 상주 인구를 확보하고 있습니다.

현재 "셀프빨래방(Wash People)"으로 이용 중인 점을 볼 때, 지역 주민들의 생활 편의시설로서의 수요가 있는 것으로 판단됩니다.

주상복합건물들도 소재하여 일반적인 근린상업시설의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "문일중학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모 유동인구가 예상됩니다.

* 기타: 본건이 위치한 금천구 시흥동은 서울 서남권의 주요 생활권으로, 다양한 도시 편의시설 접근이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 지도 상 또는 공개된 정보 상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화된 자산으로, 관련 법규 및 관리 주체에 따라 절차가 복잡하거나 특별한 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현재는 '셀프빨래방'으로 이용 중입니다. 향후 원상복구 의무 발생 가능성 또는 용도 변경 시 제약 사항 발생 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역에 속하며, 광로1류, 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2개), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등은 관련 기관 확인이 필수적입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (본건은 상가이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 용도 변경 등을 고려 시 참고해야 합니다.)

* 건축선 후퇴 규정이 있어 건축 시 일정 부분 도로 경계선에서 후퇴해야 합니다.

* 말소되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 추가적인 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으며, 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (단, 제공된 임차인 정보 외에는 '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 추가 임대차는 없을 가능성도 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 환경이 양호하며 현재 셀프빨래방으로 정상 운영 중입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 단순한 편입니다.

하지만 공부와의 차이, 복잡한 토지이용계획 제한 사항, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 유동화물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 서남권에 위치하여 접근성이 좋고, 주변 주거 및 상업시설 밀집으로 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 적정 면적: 1층 근린상가로서 소규모 창업 또는 임대업에 적합한 면적입니다.

* 정상 운영 중인 점포: 현황 셀프빨래방으로 운영 중이므로, 현재 상태 그대로 활용하거나 업종 변경 시에도 공실 리스크를 최소화할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가는 감정가 488,000,000원을 기준으로 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 상세한 시장 조사와 현장 방문을 통한 추가 정보 확보가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.