나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13729 [1] 서울특별시 양천구 목동 505-8 에비앙하우스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재‘양동중학교’남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 도시형생활주택-단지형다세대, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선‘염창역’및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2015-06-04) 외벽 : 벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 하이 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 505-8번지에 소재한 에비앙하우스 제2층 제202호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13729 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 289,000,000원이며, 토지면적은 19.86㎡(약 6.01평), 건물면적은 29.98㎡(약 9.07평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 건물 사용승인일은 2015년 6월 4일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘양동중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 도시형생활주택-단지형다세대, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 환경이 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 ‘염창역’ 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접한 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 하OO이 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 12월 9일 접수된 하지나의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

등기부상 채권총액은 199,500,000원입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 을구 3번 순위의 주택임차권(하지나)이 2025년 7월 8일에 접수되었으며, 보증금 199,500,000원, 전입일자 2021년 1월 4일, 확정일자 2020년 11월 16일로 기록되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, '인수'로 기재되어 있습니다.

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 임차인 하지나 씨의 임대차보증금 199,500,000원 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 하지나 씨의 보증금이 매각 과정에서 전액 변제될 가능성도 있습니다. 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 목동 지역은 아파트 단지와 더불어 다세대, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역입니다.

최근 인근의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일, 양평동 774-1번지 궁전빌라(B동) 36.63㎡(전용) 2층 물건이 190,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 목동 646-25번지 와이앤비 25.97㎡(전용) 4층 물건이 265,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 목동 324-172번지 골든빌 28.47㎡(전용) 3층 물건이 300,000,000원에 거래되었습니다.

본건 에비앙하우스는 29.98㎡(전용) 면적을 가지고 있으며, 2015년에 사용 승인되었습니다.

최근 거래 사례들을 비교해 볼 때, 본건과 유사한 면적(28.47㎡)의 골든빌이 300,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 적정 시세는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

건물의 신축 연식(2015년)을 감안했을 때, 2016년식 골든빌(300,000,000원)보다는 감정가가 다소 낮을 수 있으나, 2022년식 와이앤비(265,000,000원)보다는 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 양동중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

지하철 9호선 염창역이 인근에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

다양한 주거 형태가 혼재된 지역 특성상, 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 하지나 씨의 보증금 199,500,000원 인수 가능성입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

따라서 입찰 시 이 인수 금액을 고려한 신중한 자금 계획이 필요합니다.

다만, 채권자가 임차인 본인이라는 점과 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성도 충분히 있습니다.

건축 연식(2015년)이 10년을 경과하여 신축 건물 대비 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동이라는 우수한 입지에 지하철 9호선 역세권이라는 교통 편리성을 갖춘 도시형생활주택입니다.

감정가 289,000,000원으로 책정되었으며, 주변 유사 물건의 최근 매매 시세는 265,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 파악됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 199,500,000원 인수 가능성입니다.

하지만 채권자가 임차인 본인이므로, 매각을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높다고 판단되며, 이 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 목동이라는 입지 프리미엄 및 9호선 염창역 초역세권.

* 소형 주거 상품으로서의 안정적인 수요 기대.

* 최근 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 280,000,000원 ~ 300,000,000원으로 판단됩니다.

감정가 289,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 인수될 수 있는 임차인 보증금 199,500,000원을 최악의 시나리오로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

그러나 채권자가 임차인 본인이고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안할 때, 보증금이 배당에서 전액 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다.

따라서, 순수 건물 가치에 대한 입찰가 산정으로 접근합니다.

최근 거래된 28.47㎡ 면적의 골든빌이 300,000,000원에 거래된 점을 감안하여, 본건의 면적 및 연식을 고려 시, 입찰가는 240,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 240,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 82.7% 수준이며, 주변 시세 범위 내에서 경쟁력을 확보할 수 있는 가격입니다.

본 입찰가는 인수 보증금 199,500,000원을 제외하고, 건물 자체의 가치와 시장 상황을 고려하여 산정한 금액입니다.

* 임차인 하지나 씨의 경우, 대항력이 있으며 보증금 199,500,000원을 가지고 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.