나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104542 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 난우중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)임. (후면건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 경사지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 9m 내외, 북서측으로 로폭 약 2m 내외(막다른 도로)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 646-317번지 기준:도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104542 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층, 2018년 사용승인 (대림아트빌)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 난우중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 해당 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 접근 도로: 본 건은 남서측으로 로폭 약 9m 내외, 북서측으로 로폭 약 2m 내외(막다른 도로)의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 권리 요약: 본 건은 소유권보존 등기 이후 여러 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 광주세무서장의 압류(2020.01.29.)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황 (집합건물):

* 소유권보존: 2018.09.19 (장해숙 외 3명)

* 주택임차권: 2021.04.23 (김민석, 192,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매개시결정: 2025.12.04 (주택도시보증공사, 192,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민석 (주택도시보증공사)

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-25

* 확정일자: 2019-03-04

* 배당신고일자: 2021-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출.

* 임차인: 장현서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (단, 법령에 따라 존속되는 권리 등은 별도 확인 필요)

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 서울특별시 관악구 신림동은 주거 밀집 지역으로, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 6일, 전용면적 30.92㎡(약 9.35평), 1991년 건축된 '제일빌라'가 18,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일, 전용면적 29.56㎡(약 8.94평), 2015년 건축된 '드림하우스'가 32,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 전용면적 45.37㎡(약 13.72평), 2018년 건축된 '어반팰리스'가 39,000만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본 건의 전용면적(29.97㎡)과 유사한 면적의 최근 거래 사례들을 비교해 볼 때, 건물 신축 연도에 따라 시세 편차가 존재합니다. 2015년, 2018년 건축된 인근 다세대 주택의 전용면적 3.3㎡당 시세는 약 1,070만원 ~ 1,300만원 수준에서 형성되어 있습니다. 본 건은 2018년 준공되어 신축 연도가 비교적 최근이며, 감정가는 219,000,000원 (전용면적 3.3㎡당 약 730만원)으로, 인근 신축 건물 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 난우중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 접근이 가능하며, 자가용 이용 시에도 도로망 접근성이 양호합니다.

* 주변시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(유해시설)의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 지도 검색 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 본 건 경매 진행 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 세부 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임차인 확약서: 김민석 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 만약의 상황에 대비하여 관련 내용을 철저히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 일정 기간 내 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31. 및 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

* 임대 내역 미상: 현재 공실인지, 임차인이 거주 중인지 등 임대 관련 상세 정보가 불분명합니다. 낙찰 후 공실 또는 임대료 조정 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 대림아트빌 내 도시형생활주택으로, 2018년에 준공되어 건물 연식이 비교적 최신입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인 김민석 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권자로서의 경매 신청이며, 임차인과의 확약서 등으로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정 등의 일부 제한사항이 존재하나, 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때 합리적인 가격으로 취득한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2018년 준공된 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상되며, 향후 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 인근 유사 면적 및 신축 연도 다세대 주택의 최근 거래 시세를 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장가 대비 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* HUG 관련 특수성: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출 등 특이사항을 면밀히 분석하여 유리한 조건으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 면적: 전용면적 29.97㎡ (약 9.07평)

* 주변 시세 분석:

* 2015년 건축, 29.56㎡ (약 8.94평) 거래가 32,000만원 -> 3.3㎡당 약 1,080만원

* 2018년 건축, 45.37㎡ (약 13.72평) 거래가 39,000만원 -> 3.3㎡당 약 860만원 (면적 차이 고려)

* 본 건은 2018년 준공 건물임을 감안할 때, 3.3㎡당 1,000만원 이상의 시세 적용이 가능할 것으로 보입니다. (29.97㎡ * 1,000만원/3.3㎡ ≈ 약 9,081만원)

* 하지만 감정가 2.19억 (3.3㎡당 약 730만원)은 주변 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 입찰가 산정: 인수되는 보증금이 없는 점, 건물 연식, 주변 시세 등을 종합적으로 고려합니다. 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 감안하여, 감정가 근접 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 예상 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

* 이 예상가는 감정가(2.19억)보다는 낮으면서도, 주변 시세(3.3㎡당 1000만원 이상)를 간접적으로 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.