나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13735 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선,화곡역) 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 제4층 제403호로서 (사용승인일:2020.12.29), 외벽 : 외장석재 및 벽돌타일 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고, 동측으로 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10 일~2029년 9월9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13735 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 제4층 제403호 (사용승인일: 2020.12.29)

집합건물 분류: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.3. 면적

토지면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.74㎡ (약 4.46평)

건물면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물지분: 23.66㎡ (약 7.16평)

1.4. 가격

감정가: 266,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신월초등학교" 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있으며, 동측으로는 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05~2029-09-09, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 기간: 2025.10.20~2026.12.31)

2.5. 주변 시설

주변에는 서울신월초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 주거단지가 분포하고 있습니다. (별도 혐오시설 정보 검색 결과 특이사항 없음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2020.12.31 (윤태호 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2021.04.12 (김대성)

* 압류(말소기준권리): 2022.02.08 (포천세무서장)

* 가압류: 2022.08.11 (주택도시보증공사)

* 압류: 2023.01.16 (강서구청장)

* 주택임차권(인수): 2023.07.25 (김가현, 금237,000,000원)

* 강제경매: 2025.12.11 (김가현, 서울남부지방법원 2025타경13735)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김가현

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-19

* 확정일자: 2021-02-23

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부등본 상의 말소기준권리(갑3 압류)보다 선순위에 있는 권리는 을3 주택임차권(김가현)입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 237,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다수의 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다. 인근에 서울신월초등학교가 있으며, 근린생활시설 또한 분포하여 지역 내 소비 및 생활 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

최근 화곡동 일대에서 모아타운 재개발 등 도시정비 사업이 활발히 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. (관련 정보: 화곡동 1087번지 일대 모아타운, 약 1,025세대 규모 조성 계획)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지형 다세대주택으로, 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 서울신월초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통

지하철 5호선 화곡역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김가현 씨의 보증금 237,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 토지이용계획 상의 제약

본건은 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 항공 관련 제한사항이 존재하며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 주변에서 진행되는 도시정비 사업은 향후 미래 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 다만, 2억 3천만원이 넘는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 투자금 부담이 매우 크다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 권리 분석상 특이사항은 임차인의 대항력으로 인한 인수 부담 외에는 명확한 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상

* 서울 강서구 내 준수한 입지 및 교통 여건

* 주변 도시정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 감정가 대비 낮은 수준의 토지면적 및 건물면적 (소형 평형)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다. 유사 건물(더원, 2019년식, 4층, 19.98㎡)이 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시 본건(23.66㎡)의 시세는 약 255,528,000원 (10,800,000원/㎡ * 23.66㎡) 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 237,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시에는 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금을 제외한 부동산 가치, 즉 매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 및 감정가를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.