나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13843 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재 하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치 산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2020.01.16), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택-단지형 다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제5층 제501호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13843 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 256,000,000원이며, 토지면적은 18.67㎡ (약 5.65평), 건물면적은 25.70㎡ (약 7.77평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.

지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태로는 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변에는 서울신정초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

화곡동 일대는 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 대형 상업 시설보다는 근린생활시설 및 소규모 상권이 발달해 있습니다.

주변에 대규모 공업 단지나 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으며, 일반적인 주거 지역의 생활 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로서 등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매), 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 2023년 4월 20일자 주택도시보증공사의 가압류(채권액 2,256,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(최성령, 보증금 267,000,000원): 을3 (2022-04-07 확정, 2022-05-06 전입) - 말소

* 가압류(주택도시보증공사, 2023-04-20) - 말소기준권리, 말소

* 압류(남동세무서장, 2023-09-27) - 말소

* 강제경매(주택도시보증공사, 2025-12-11, 사건번호 2025타경13843) - 말소

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: SUWINLETT

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: WINTWINTPHYO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-29

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(최성령)

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-06

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

* 권리분석: HUG에서 임차보증금반환청구권을 신고하였으나, 본 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시지역 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위는 주택 및 소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 서울신정초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 까치산역 인근으로 형성된 상업 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의점이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 지역 특성상, 지역 내 소비를 중심으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제5층 제501호입니다.

사용승인일은 2020년 1월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 인조석 마감 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 창호입니다.

건물 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 도시가스 개별난방 설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 매각은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 최성령 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

이러한 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 잔액에 대한 보증금 반환 채무를 인수하거나 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로, 매각 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31).

매수인이 외국인일 경우, 토지 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

건물 신축(2020.01.16) 및 등기(2020.01.22)가 비교적 최근에 이루어졌으나, 권리관계가 복잡한 편입니다.

1.6. 시세분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 서울 강서구 화곡동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 건물명: M펠리체(830-5), 준공년도: 2018년, 전용면적: 37.05㎡, 거래가: 300,000,000원 (2026.05.01)

* 평당가: 약 26,760,000원/평

* m²당가: 약 8,097,153원/㎡

* 건물명: 한양(343-28), 준공년도: 2000년, 전용면적: 53.84㎡, 거래가: 255,000,000원 (2026.05.04)

* 평당가: 약 15,640,000원/평

* m²당가: 약 4,736,255원/㎡

* 건물명: 기린아트빌라, 준공년도: 1995년, 전용면적: 41.32㎡, 거래가: 169,000,000원 (2026.05.03)

* 평당가: 약 13,510,000원/평

* m²당가: 약 4,090,029원/㎡

본건 물건(파크자이빌, A동 501호)은 건물면적 25.70㎡(약 7.77평)이며, 2020년 1월 준공되었습니다.

준공년도가 비교적 유사하고 면적이 비슷한 M펠리체(2018년 준공, 37.05㎡)의 거래가를 기준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다. M펠리체의 평당가 약 2,676만원을 적용할 경우, 본건의 7.77평에 대한 예상 시가는 약 208,000,000원 (7.77평 * 26,760,000원/평) 수준입니다.

본건의 감정가는 256,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건의 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물 상태, 층수, 향, 내부 구조 등의 개별적인 장점 또는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이로 인해 발생할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다.

최근 유사한 다세대주택의 거래 사례를 바탕으로 추정한 시세는 약 208,000,000원 수준입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 임차인 최성령(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건이 이행되어야 함을 유의해야 합니다.

강제경매 채권액은 267,000,000원이며, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

경매 시세는 통상 감정가를 기준으로 형성되며, 본건은 감정가 대비 시세가 낮은 편이므로 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성도 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가(256,000,000원)를 상회하지 않는 범위 내에서, 시세(208,000,000원)와 본건의 개별적 가치(신축연도, 층수 등)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 조건의 이행 가능성과 명도 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 인접: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 실거주 및 임대용 적합: 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 가격 상승 잠재력: 강서구 일대는 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충으로 향후 가격 상승 여력이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 양호한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리상 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기 조건이 매각의 핵심입니다. 따라서 해당 조건이 이행될 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가는 256,000,000원이나, 유사 물건의 최근 거래 시세는 약 208,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이는 낙찰 후 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있는 여지를 제공하지만, 입찰가 산정 시에는 감정가와 시세, 그리고 명도 및 조건 이행 관련 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

철저한 사전 조사를 통해 권리관계 및 매각 조건 이행 여부를 확인한다면, 실거주 또는 투자 목적으로 접근해 볼 만한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.