나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13811 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '5호선 화곡역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2022-03-29) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 세장형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 450,000,000원)

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13811 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 453,000,000원

건물면적: 46.87㎡ (약 14.18평) - 전용면적

토지면적: 28.60㎡ (약 8.65평) - 토지 지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 주변 시설

주변에 통상적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한사항이 존재할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 02월 20일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류(갑5)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다. 따라서, 갑6(부천시 압류), 갑7(주택도시보증공사 강제경매), 갑8(국민건강보험공단 압류) 및 을3(민석기 주택임차권)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상의 특이사항으로 임차인 민석기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 민 (주택도시보증공사)

보증금: 450,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-17

확정일자: 2022-11-04

대항력: 없음 (주의: 대항력은 없으나, 명도 및 보증금 관련 조건 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 상권 특징

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 역세권의 이점을 가지며, 주변으로 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시세 (참고용)

최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(2018년식, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 8,097,180원/㎡의 거래 단가를 나타냅니다. 본건은 2022년식으로 신축이며, 감정가 기준 약 9,664,841원/㎡로 산정되어, 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 2022년 3월 29일 사용승인된 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 외벽은 벽돌 마감이며, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

* 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 관련 특이사항(HUG 인수조건 변경, 포기 조건 매각)이 있어 명확한 확인 및 처리가 필요합니다. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 토지이용규제

공항, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법규 제한이 존재하므로, 관련 법규 준수 여부 확인이 필수적입니다.

* 건물 연식

2022년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성은 장기적으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 2022년 준공된 신축 건물로 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 법적인 부담은 적은 편입니다. 다만, 임차인 보증금 관련 조건 및 각종 토지이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 3월 사용승인된 신축급 건물로, 즉시 거주 및 임대가 용이합니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 화곡역 인근의 역세권 입지로 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 법적 리스크가 적습니다.

* HUG 보증 관련 조건: 임차인의 보증금 관련 특이사항(포기 조건)은 명도 및 인수금액 결정에 중요한 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 453,000,000원이며, 건물면적 46.87㎡ (약 14.18평) 기준 시 약 9,665,000원/㎡ 입니다. 이는 인근 신축 건물 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 최근 유사 연식의 인근 주택 거래사례(37.05㎡, 300,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격에 부합하거나 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

임차인 보증금 450,000,000원과 감정가가 유사하나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 조건으로 인해 낙찰자가 임차인 보증금 관련 채무를 인수하지 않습니다. 신축 건물 가치와 역세권 입지를 고려하되, 잠재적 리스크와 시장 상황을 감안할 때, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가는 약 415,000,000원 (사억 천오백만원) 내외로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 8.4% 할인된 금액으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격을 확보하며 수익성을 고려한 전략입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 분석, 법원 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.