나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13832 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2, 5호선 '까치산역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.02.02) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지의 3필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13832 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제4층 제402호

* 건물용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 2017년 02월 02일

* 토지면적: 25.31㎡ (약 7.66평)

* 건물면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 감정가: 299,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건 건물 등기부상 총 채권액은 459,000,000원입니다.

* 주요 권리로는 2023년 9월 26일 접수된 김태완의 근저당권(200,000,000원)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 이 외 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택임차권: 등기부상 권리자는 강경식이며, 보증금 259,000,000원, 전입일자 2020-11-27, 확정일자 2020-10-20입니다.

* 해당 임차인은 대항력(있음)을 갖추고 있으며, 보증금 259,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황 상 임차인은 한국주택금융공사이며, 보증금 259,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020-11-27, 배당신고일자 2024-09-23입니다.

* 등기부상 '을구 2번 주택임차권'의 권리자와 임차인 현황의 주체가 달라, 실제 임차 관계 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부상 임차권(을구 2번)은 '인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 따라서, 매수인은 보증금 259,000,000원을 인수하게 되므로, 이를 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(을구 1번 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. (을구 2번 주택임차권)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 주거지역으로서, 다세대주택과 단독주택이 밀집한 지역입니다.

* 인근에 '화원중학교'가 위치하며, 생활 편의시설 및 상업시설이 산재해 있어 주거 기능이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 지하철 2, 5호선 '까치산역'과의 접근성이 좋아 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 가능하며, 이는 주거 수요 유지에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 다만, 빌라 밀집 지역의 특성상 공급 물량이 많을 수 있으므로, 지역별 시장 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 각종 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 정확한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 반경 내 '화원중학교'가 소재합니다.

* 기타 초등학교, 고등학교 등 교육시설과의 거리 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 주택 유형의 거래 및 임대 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 37.05㎡, 2018년식 'M펠리체' 빌라가 30,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 41.32㎡, 1995년식 '기린아트빌라'가 16,900만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 53.84㎡, 2000년식 '한양' 빌라가 25,500만원에 거래되었습니다.

* 본건(38.16㎡)과 유사한 면적 및 연식의 'M펠리체'(37.05㎡, 2018년식) 거래 가격(30,000만원)을 고려할 때, 본건의 감정가(29,900만원)는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 본건에는 보증금 259,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 높이는 주요 리스크 요인입니다.

* 임차인이 전액 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로, 명확한 배당 결과를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 이는 향후 매도 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 다만, 2억 5천 9백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

* 감정가는 최근 인근 유사 물건의 실거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있으나, 임차인 인수 금액을 고려하면 실제 투자 비용은 감정가 이상으로 상승하게 됩니다.

* 따라서, 해당 물건은 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 필요하며, 임차인의 실제 배당 가능 금액 및 잔여 보증금 인수 범위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 건물로 비교적 양호한 상태 유지.

* 까치산역 등 대중교통 접근성이 용이하여 주거 선호도 유지 가능.

* 서울시 내 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 임차인 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가 책정 시, 시세 대비 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 299,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(37.05㎡) 및 연식(2018년식)의 'M펠리체' 빌라가 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 약 300,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 하지만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 매수인의 실질적인 총 투자 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는, 총 투자 비용(입찰가 + 259,000,000원)이 주변 시세(약 300,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 총 투자 가능 비용 상한선: 약 300,000,000원

* 필수 인수 보증금: 259,000,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 300,000,000원 - 259,000,000원 = 41,000,000원 이하로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.