나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13799 [1] 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제4층 제411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 도림천역)이 소재하 는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평지붕 10층건내 제4층 제411호로서, (사용승인일: 2014.08.22) 외벽: 복합판넬마감 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 신도림동 276-32 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) 임. 2) 신도림동 276-35 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호 구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파 트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 276-32번지 소재, 골든애비뉴 제1동 제4층 제411호에 위치한 오피스텔입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 114,000,000원입니다.

토지 면적은 10.22㎡ (약 3.09평)이며, 건물 전용 면적은 17.77㎡ (약 5.38평)입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13799 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 도림천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 2022년 12월 1일 파주세무서장의 압류(체납징세)입니다.

총 등기부 채권액은 783,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인으로는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 있으며, 보증금 125,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 3월 25일, 확정일자는 2022년 2월 7일입니다.

해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

특별 매각 조건에 따라, 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 5번의 주택임차권(한국토지주택공사)은 등기부상 말소로 표기되어 있으며, 특별 매각 조건으로 임차인의 대항력이 부인되고 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건이 명시되어 있어, 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공장 등이 혼재된 지역으로, 다양한 용도의 시설이 밀집해 있습니다.

지하철 2호선 도림천역이 인접한 역세권으로, 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로서 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명은 골든애비뉴 제1동이며, 2014년 8월 22일에 사용승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 본건은 4층에 위치합니다 (총 10층).

주요 용도는 오피스텔입니다.

5.2. 편의/기타 시설

인근에 신도림고등학교 및 여러 학교, 공원이 있어 교육 환경과 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지하철 2호선 도림천역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 가로구역별 최고 높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 외국인 등) 등 여러 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

* "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다. 관련 내용을 추가적으로 확인하실 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

감정가 1억 1천 4백만원과 최근 실거래가 1억 3백 5십만원에서 1억 1천만원 수준을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능하다는 판단입니다.

권리 분석상 인수할만한 부담스러운 권리나 임차보증금이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건, 그리고 SGI 인수조건 변경에 대한 세부 사항은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 구로구 신도림동 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 수준을 참고하여 합리적인 입찰가로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없이 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 114,000,000원

최근 실거래가:

* 2026년 2월 13일: 17.77㎡ (본건과 동일 면적) - 110,000,000원

* 2026년 7월 2일: 19.81㎡ - 103,500,000원

* 2026년 5월 28일: 19.81㎡ - 110,000,000원

본 물건은 전용면적 17.77㎡ 기준으로 2026년 2월 13일에 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가와 동일한 수준입니다. 다른 거래 사례들도 1억 3백 5십만원에서 1억 1천만원 사이에 분포하고 있습니다.

권리상 인수할 부분이 없고 특별 매각 조건도 명확하므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 예상 입찰가는 108,000,000원 ~ 112,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.