나이스옥션 법원경매 부천 2024타경31695 [1] 경기 부천시 소사구 괴안동 4-12, 4층403호 (괴안동,삼성골드맨션) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2024.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "남부천세무서" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 주상용건물, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 드라이비트 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동유형 다세대주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경31695 (1)

* 소재지: 경기 부천시 소사구 괴안동 4-12, 4층403호 (삼성골드맨션)

* 건물명: 삼성골드맨션

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 22.33㎡ (약 6.76평)

* 건물면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

* 건축년도: 2003년

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 층수: 5층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "남부천세무서" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 주상용건물, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 21일 접수된 남부천새마을금고 근저당권 (을5). 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 11일

* 확정일자: 2020년 4월 8일

* 배당신고일자: 2023년 8월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을6)이 말소되었으며, 대항력이 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하면서도 주상용 건물 및 상가 점포가 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임. 남부천세무서 등 공공기관이 인근에 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 입지임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 공동주택, 상가점포 등이 인근에 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 환경: 공동주택과 상업 시설이 어우러진 지역으로, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 이루어지지 않았으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 함.

* 임대 관계가 일부 불명확한 부분이 있었으나, 등기부상 주택임차권이 말소되었고 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보임.

* "관련사건"이라는 특이사항이 언급되어 있으나, 이는 본 경매 사건과 관련된 사항으로 보이며 추가적인 심각한 문제는 없어 보임.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 2003년식 다세대주택으로, 주변의 주거 및 상업 시설 혼재로 인해 생활 편의성이 양호한 편임.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 인수할 부담은 적음.

* 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 내부 상태 확인 불가라는 리스크를 반드시 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 연식 및 규모의 다세대주택 실거래가격을 고려할 때, 감정가 및 예상 낙찰가는 투자 매력도가 있을 수 있음.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하여 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없어 투자가 용이함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 '에덴빌라'(1986년식, 38.88㎡)는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 (평당 약 1,445만원 ~ 1,488만원)에 거래됨.

* '삼성펠리스5차'(2016년식, 34.7㎡)는 212,000,000원 (평당 약 2,019만원)에 거래됨.

* 본건(2003년식, 36.74㎡, 11.11평)은 '에덴빌라'보다 건축 연식이 신축이고 '삼성펠리스5차'보다는 노후되었으나 '다세대주택'이라는 점에서 '삼성펠리스5차'의 시세와 연식 차이를 감안한 가격대를 참고할 필요가 있음.

* '에덴빌라' 시세(평당 약 1,466만원)를 적용하면 약 16,270만원 수준, '삼성펠리스5차' 시세(평당 약 2,019만원)를 적용하면 약 22,450만원 수준으로 산출됨.

* 현재 감정가 141,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 판단됨.

* 내부 상태 미확인이라는 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하되 시세 상승 여력을 고려할 때 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.