나이스옥션 법원경매 부천 2023타경41121 [3] 경기도 김포시 청송로 8, 1층112호 (장기동,석권에듀프라자) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2023.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하며 본건
주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 내 1층 101호외 19개호로
외벽: 외장석재 뭍임 및 강화유리 등 마감.
내벽: 내부인테리어 등 마감.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호1,2,7,8: 공부상 소매점으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 공실상태임.
기호3: 공부상 소매점으로 공실상태임.
기호4,5,6: 공부상 소매점으로 공실상태임.
기호9,10,11,12: 공부상 의원으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호13,16: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호14,15: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호17,18: 공부상 학원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 피트니스클럽(SWEET VIBE)으로 이용중.
기호19: 공부상 학?i으로 인접호수와 경계구분없이 독서실(메가스터디 스파르라) 등으로 이용중임.
기호20: 공부상 사무소로 인접호수와 경계구분없이 교회(김포하이교회) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1917-1: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로3류(폭8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함),중로1류(폭20m-25m)(
접함),중로3류(폭12m-15m)(2014-11-27)(접함)
장기동 1917-2: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구
역(김포한강신도시),소로2류(폭8m-10m)(특수도로)(접함),소로3류(폭8m미만)(특수도로)(접함)
,중로3류(폭12m-15m)(접함)
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2023타경41121 (3)

* 소재지: 경기도 김포시 청송로 8, 1층 112호 (장기동, 석권에듀프라자)

* 건물명: 석권에듀프라자

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

* 감정가: 960,000,000원

* 토지면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

* 토지 지분: 17.96㎡ (약 5.43평)

* 건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

* 건물 지분: 47.25㎡ (약 14.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 지하 2층 / 지상 7층 (총 44개 호실)

* 사용승인일: 2018년 1월 2일

* 특이사항: 관련사건, 중복병합사건, 공동담보, 중복사건, 일괄매각

2. 입지조건

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* 위치: 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 생활 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준의 입지입니다.

* 도로상태: 건물이 북서측 및 동측으로 공도와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 확보되어 있습니다.

* 토지이용계획:

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

* 주변으로 소로3류, 중로1류, 중로3류, 소로2류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일자: 2022-09-15, 을2)

* 등기부 채권 총액: 약 6,588,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정이므로 권리상 특별히 인수할 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배석권

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자/확정일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인 배석권은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 보증금 및 차임 금액은 확인되었으나, 전입일자 및 확정일자 등 대항력 유무를 판단할 수 있는 상세 정보가 누락되어 있으나, 현재 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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* 건물 구성: 석권에듀프라자는 지하 2층, 지상 7층 규모의 집합건물로 총 44개 호실로 구성되어 있습니다.

* 업종 혼재: 본건이 위치한 1층 112호는 공부상 소매점으로 되어 있으나, 현황은 중개사무소로 이용 중입니다. 건물 내 다른 호실들은 의원(연세준365의원), 피트니스클럽(SWEET VIBE), 독서실(메가스터디 스파르라), 교회(김포하이교회) 등으로 다양하게 이용되거나 공실 상태로 파악됩니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 학교가 소재하여 잠재적인 고객 확보가 가능하며, 근린생활시설로서의 수요가 기대되는 지역입니다.

* 건물 용도: 제2종근린생활시설을 포함하여 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 용도로 활용 가능한 복합적인 상가 건물입니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 장기중학교, 김포제일고등학교 등 학교 시설이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있으며, 상업 시설 및 공원이 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 건물 내에 의원(연세준365의원)이 입점해 있으며, 주변 지역에 종합병원 및 병의원이 분포하고 있습니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 탄탄한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 위반건축물 등재: 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 관련 행정 조치(시정명령, 이행강제금 등)가 발생할 수 있는 점은 주의해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 외 다른 임대 관계가 있는지 명확히 확인되지 않은 점은 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. (단, 명시된 임차인은 대항력 없음)

* 복합적 사건: 관련사건, 중복병합사건, 공동담보, 중복사건 등의 특이사항은 경매 절차 진행에 있어 추가적인 확인 및 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 건물 내 다수의 호실이 공실이거나 다양한 업종으로 활용되고 있어, 본건 호실의 공실 발생 또는 임대 수익률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건은 경기도 김포시 장기동 소재 석권에듀프라자 내 1층 112호 근린상가 물건으로, 김포한강신도시 내에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 수혜가 기대되는 입지입니다. 인근 아파트 단지 및 학교를 통한 잠재적 수요가 존재하며, 교통 편의성 또한 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담은 없습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 추가적인 조사와 대처 방안 마련이 필요합니다. 현 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

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* 김포한강신도시 핵심 지역 내 상가 물건으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대규모 아파트 단지와 학교를 배후로 두고 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 건물 내 다양한 업종의 입점 현황은 상권의 활성화 가능성을 보여줍니다.

* 본건 호실은 공부상 용도와 다르게 현황 이용 중(중개사무소)으로, 특정 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 960,000,000원

* 인수 보증금 0원

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율

* 본건의 실제 임대 현황 및 예상 임대 수익률

* 위반건축물에 대한 시정 비용 및 관련 불이익 가능성

* 명도에 소요될 시간 및 비용

* 낙찰 후 예상되는 리모델링 또는 내부 수리 비용

상기 요인들을 면밀히 분석하고, 시장 상황 및 본건의 가치 평가를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 지역 공인중개사 상담, 유사 물건 시세 조사 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.