나이스옥션 법원경매 부천 2023타경41121 [2] 경기도 김포시 청송로 8, 1층104호 (장기동,석권에듀프라자) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2023.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하며 본건
주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 내 1층 101호외 19개호로
외벽: 외장석재 뭍임 및 강화유리 등 마감.
내벽: 내부인테리어 등 마감.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호1,2,7,8: 공부상 소매점으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 공실상태임.
기호3: 공부상 소매점으로 공실상태임.
기호4,5,6: 공부상 소매점으로 공실상태임.
기호9,10,11,12: 공부상 의원으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호13,16: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호14,15: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호17,18: 공부상 학원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 피트니스클럽(SWEET VIBE)으로 이용중.
기호19: 공부상 학?i으로 인접호수와 경계구분없이 독서실(메가스터디 스파르라) 등으로 이용중임.
기호20: 공부상 사무소로 인접호수와 경계구분없이 교회(김포하이교회) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1917-1: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로3류(폭8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함),중로1류(폭20m-25m)(
접함),중로3류(폭12m-15m)(2014-11-27)(접함)
장기동 1917-2: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구
역(김포한강신도시),소로2류(폭8m-10m)(특수도로)(접함),소로3류(폭8m미만)(특수도로)(접함)
,중로3류(폭12m-15m)(접함)
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경41121 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 청송로 8, 1층104호 (장기동, 석권에듀프라자)

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,810,000,000원

토지면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

건물면적: 127.16㎡ (약 38.46평)

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

선순위전세권, 관련사건, 중복병합사건, 대항력있는임차인, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 중로1류, 중로3류 등의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북서측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액은 642,500,000원입니다.

3.2. 선순위 권리

등기부상 을1 전세권(주식회사이마트, 42,500,000원, 2018-06-05 설정)이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사이마트

보증금 합계: 143,000,000원 (42,500,000 + 40,500,000 + 37,500,000 + 22,500,000)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-21

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-01-06

비고: 보증금 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 배당 신고되어 배당 결과에 따라 인수 여부 결정됩니다.

* 임차인: 배석권

보증금: 170,000,000원

차임: 10,000,000원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정입니다.

3.4. 말소기준권리

을1 전세권 (2018-06-05)

3.5. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당, 갑12 강제경매, 갑13 임의경매는 모두 말소 예정이므로, 본 물건 매각으로 인해 인수되는 유효한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, '선순위전세권'이라는 특이사항은 등기부상 말소되었음을 확인하였으나, 인수 여부에 대한 최종적인 법적 판단은 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 철근콘크리트조 지상7층, 지하2층 규모이며, 공부상 용도는 제2종근린생활시설 등입니다. 본건은 매각으로 인해 '일괄매각'으로 진행됩니다.

4.2. 주변 상권

상권은 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트단지가 혼재되어 있어 일반적인 배후 상권을 형성하고 있습니다.

4.3. 건물 내 이용 현황

건물 내 여러 호실이 공부상 소매점, 의원, 학원, 사무소 등으로 등재되어 있으나, 현재는 연세준365의원, SWEET VIBE(피트니스클럽), 메가스터디 스파르라(독서실), 김포하이교회 등으로 이용 중인 호실이 있습니다. 공실 상태인 호실도 다수 존재합니다.

4.4. 집합건축물대장상 용도 vs 현황

집합건축물대장상 용도는 소매점으로 되어 있으나, 현황은 음식점으로 이용 중이며 위반건축물로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

장기중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 공원 및 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주식회사이마트: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 143,000,000원에 대해 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 배당 신고일자(2025-01-06)를 고려하여 배당 결과 확인이 필수적입니다.

* 배석권: 대항력이 없는 임차인이므로 매각으로 소멸될 예정이나, 보증금 170,000,000원에 대한 배당 신고 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 시정명령 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

6.3. 중복/병합 사건

사건번호에 (2)가 붙어 있고, 특이사항에 관련 사건, 중복병합사건, 중복사건이 언급된 것으로 보아 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

선순위 전세권이 말소기준권리이나, 특이사항에 언급된 점은 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있습니다.)

6.5. 주변 시설 관련

김포 지역 내 생활폐기물 소각장 건립 관련 논의가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 현재 파악되지 않았습니다. 과거 장기동 쓰레기 집하시설 악취 문제가 있었으나 개선된 바 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 근린상가 집합건물(석권에듀프라자) 내 토지와 건물 일괄 매각 건입니다. 총 44개 호실로 구성된 건물 내 일부 또는 전체가 매각 대상입니다.

7.2. 장점

대규모 아파트 단지와 학교 인근에 위치하여 풍부한 유동인구 확보가 예상되며, 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

7.3. 단점 및 주의사항

대항력 있는 임차인(주식회사이마트)의 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등재로 인한 행정 제재 위험, 복잡한 사건 관계로 인한 절차상의 불확실성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7.4. 투자 고려사항

임차인별 배당 현황 및 잔여 보증금 인수 여부를 정확히 파악하고, 위반건축물에 대한 시정 방안 및 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

안정적인 배후 주거 단지 및 학교 등 수요 기반이 탄탄하여 안정적인 상권 운영이 가능합니다.

8.2. 상권 잠재력

제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 향후 지역 발전 가능성에 따른 상권 성장 기대감이 있습니다.

8.3. (리스크 관리 후) 수익성 기대

정확한 권리 분석과 위반건축물 문제 해결이 전제된다면, 잠재적 수요를 바탕으로 비교적 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수되는 보증금 합계

0원 (본 정보는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 따르며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

9.2. 감정가

2,810,000,000원

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,810,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다. 다만, '토지/건물일괄매각'이라는 점과, 1층 특정 호실(104호)이 소재지로 기재되어 있으나 건물 전체에 대한 감정가가 산정된 점을 미루어 볼 때, 실제 매각 대상 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 시세 조사 및 권리 분석 결과에 따른 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

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