나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3372 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 288-13 효성빌라, 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2023.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 고강동 소재 "수주초등학교" 남서측 인근에 위치하는 통칭 효성빌라 2층 2호로서 부근은 소규모 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건내 2층 2호로서

외벽 : 적벽돌치장쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시조 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(소화유치원-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.
- 현관문 호별인식표는 302호로 표기.부착되어있음.

물건 비고

통칭 '효성빌라 2층 2호'이나, 현관문에는 '302호'로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 288-13번지에 소재하는 효성빌라 2층 2호이며, 다세대주택으로 이용 중임. 건물은 1988년 10월 25일에 사용 승인되었으며, 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 구조로 되어 있음.

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적은 34.67㎡ (약 10.5평)이며, 건물 면적은 34.56㎡ (약 10.45평)임. 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 함.

1.3. 매각 정보

사건번호는 부천지원 2023타경3372 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됨. 채권자는 박OO이며, 감정평가액은 145,000,000원임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 고강동 소재 "수주초등학교" 남서측 인근에 위치함. 주변은 소규모 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 정경석 소유권이전 (2009-12-03)

* 윤경자 소유권이전 (2022-04-05, 매매가 110,000,000원)

* 우리은행 근저당권 (2022-04-05, 84,700,000원) - 말소기준권리

* 박재화 강제경매 (2023-06-21, 30,000,000원) - 본 경매 개시 채권자

등기부상 채권 총액은 84,700,000원임. 본 매각으로 말소되지 않는 권리는 지상권이 있음.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임. 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

* 교육 시설: 수주초등학교가 인근에 위치하고 있음.

* 편의 시설: 주변에 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오 시설: 주변 지역은 학교 및 주거 시설이 주를 이루고 있어, 지도상으로 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 현관문 호별인식표가 '302호'로 표기되어 있어, 실제 점유 및 출입 시 혼란이 발생할 수 있음.

* 건축년도(1988년)가 비교적 오래되어 향후 건물 보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 내용을 반드시 확인해야 함.

* '관련 사건'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아, 추가적인 법적 쟁점이나 문제 발생 가능성에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 고강동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 접근성이 양호하며 주거 환경이 비교적 안정적인 지역에 소재함. 다만, 건축연령, 현관문 호수 표기 불일치, 그리고 가장 중요한 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성 등은 투자 결정 전 철저한 확인이 필요한 요소임.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 채권 총액이 낮아 유찰 시 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있음.

* 학교 인근 지역으로 안정적인 주거 수요 확보 가능성이 있음.

* 노후된 건물에 대한 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 약 34.56㎡(약 10.45평)이며, 건축년도는 1988년임.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적 및 건축연도의 다세대주택 시세는 평당 약 900만원 ~ 1000만원 수준으로 추정됨. 이를 기준으로 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 약 99,000,000원에서 104,500,000원 범위로 예상할 수 있음.

본 건의 감정가는 145,000,000원으로, 시장 가치 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성은 잠재적 위험 요인으로 고려되어야 함.

현 시세, 건물 노후도, 잠재적 리스크 및 1차 경매 최저가(감정가의 80%로 가정 시 약 116,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장함.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 필요가 있으며, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

일차적으로는 110,000,000원 수준을 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.