나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529192 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-17, 341동 14층1401호 (경서동,청라힐스테이트커낼뷰) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)효산감정 · 평가일 2023.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청람중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제14층 제1401호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 20미터, 북측 완충녹지 월편으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로
에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역(2022-01-03), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
, 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<
수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529192 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-17, 341동 14층1401호 (경서동, 청라힐스테이트커낼뷰)

용도: 아파트

감정가: 726,000,000원

토지면적: 203.94㎡ (약 61.7평)

토지지분: 203.9444㎡ (약 61.7평)

건물면적: 242.57㎡ (약 73.4평) - 전용/분양 면적 세부 내역은 제공된 정보에 명시되지 않음.

건물지분: 242.575㎡ (약 73.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청람중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

최초 소유권 보존 등기는 2012년 4월 16일 공무원연금공단 명의로 등기되었음.

이후 2016년 9월 27일 김영미 외 1명에게 소유권 이전(매매)되었음.

말소기준권리는 2016년 9월 27일 접수된 신한은행 근저당권 (금293,500,000원)임.

이후 다수의 근저당권 및 가압류, 압류가 존재하나, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

말소될 권리의 총액은 1,385,495,388원임.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대사항은 미상이며, 실제 임차인 존재 여부 및 관련 권리관계는 별도 확인이 필요함.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권 등 별도 확인 사항 존재 가능성 있음)

물건명세서 작성일: 2026년 8월 7일.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건 소재지는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재된 주거 지역임.

인근에 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 청라국제도시 내 다양한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으며, 주거 환경은 대체로 보통 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근에 병원, 은행, 대형마트 등 생활 편의 시설이 다수 위치할 것으로 예상되며, 청라국제도시의 풍부한 생활 인프라를 이용하기 편리함.

5.2. 교육시설

"청람중학교" 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 용이하며, 주변에 다수의 초등학교 및 고등학교가 소재할 것으로 예상되어 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적리스크

* 건물 규모가 매우 커서(전용/분양 면적 세부 내역 미제공, 공급면적 약 73.4평), 일반적인 수요층보다는 특정 계층을 대상으로 한 판매 전략 필요.

* 등기부상 채권 총액(1,385,495,388원)이 감정가(726,000,000원)를 크게 상회하므로, 유찰 가능성 및 낙찰가율에 대한 신중한 판단 필요.

* 임차인 현황 미상으로, 실제 거주자 존재 시 명도 진행 과정에서 추가적인 시간 및 비용 소요 가능성이 존재함. (인수 보증금 0원이지만, 대항력 유무 확인 필수)

* 유동화물건, 공동담보 등 특수물건 정보가 있으나, 등기부상 권리 관계는 모두 말소 예정으로 정리되는 것으로 보임. (단, 별도 공문 확인 필요)

7. 종합의견

인천 서구 청라동의 우수한 입지를 갖춘 대형평형 아파트임.

권리관계는 등기부상 대부분 말소 예정으로 정리되어 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 잠재적임.

높은 채권 총액과 대형 평형이라는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자포인트

* 넓은 면적을 필요로 하는 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 매물.

* 청라국제도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확히 정리될 가능성이 높아, 명도 완료 후 안정적인 자산 확보 가능.

9. 예상입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

주변 시세, 최근 실거래가, 동일 평형대 아파트의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

또한, 잠재적 리스크(명도, 하자 등)와 예상 명도 기간 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가(726,000,000원)를 기준으로 하되, 본 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근 시, 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

이는 반드시 주변 시세 조사 및 추가적인 현장 확인을 통해 검증되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.