나이스옥션 법원경매 인천 2023타경515582 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-20, 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2023.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "지하철1호선 제물포역" 동측 인근에 위치하며 주위는 동유형 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 역주변 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 지하철1호선 "제물포역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 중 2층 201,202,301,302,501,502,601,602,801호로서,
(사용승인일:2013.11.14)
외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감, 석재마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: 새시창임.

이용상태

기호1-9 공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29) , 방화지구 , 시가지경관지구(중심),상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>.

공부와의 차이

기호1(202호), 기호2(301호), 기호3(302호), 기호9(201호): 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 탐문조사 결과 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
- 공부상 도시형생활주택임
- 전세사기피해자로 결정된 임차인 김대혁이 2024. 6. 17. 우선매수신고서를 제출(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)하였으나, 2026. 3. 13.자로 우선매수신고 철회서를 제출함(2026. 3. 16. 변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경515582 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 642-20, 5층501호

건물 용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택)

건축물 사용승인일: 2013년 11월 14일

1.2. 물건 현황 (토지/건물)

토지 면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물 면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 8층 중 5층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 정보

감정가: 163,000,000원

최저매각가격: 130,400,000원 (최저매각가격의 20%인 26,080,000원을 매수신청보증금으로 납부해야 함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 제물포역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동 유형의 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 역 주변 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 제물포역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부상 소유권 보존은 김진형 씨 명의로 2013년 11월 18일에 등기되었습니다. 근저당권(광명새마을금고, 133,900,000원) 및 임의경매개시결정(광명새마을금고, 757,307,600원) 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 19일

확정일자: 2021년 10월 20일

배당신고일자: 2023년 06월 23일

대항력: 없음

비고: 전세사기 피해자로 결정된 임차인이며, 우선매수신고를 제출하였으나 철회하였습니다. 대항력이 없어 보증금 반환 채권은 매각 후 배당을 통해 변제받게 됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 19일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 본 물건의 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 53.85㎡ 연립주택이 9,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 556만원)

* 2026년 5월, 32.76㎡ 다세대주택이 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 455만원)

* 2026년 5월, 38.23㎡ 다세대주택이 5,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 432만원)

본 물건은 2013년 신축된 건물로, 상기 비교 대상 주택들(1983년, 1992년, 1990년 준공)보다 건축 연식이 현저히 낮아 신축 프리미엄이 적용될 가능성이 높습니다. 감정가는 163,000,000원으로, 이는 비교 대상 주택들의 거래가 대비 상당한 고가로 평가되었음을 알 수 있습니다. 이는 신축 연식, 입지, 건물 상태 등을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 예상 가치 평가

감정가는 163,000,000원으로 평가되었으나, 주변의 비교 사례들을 볼 때 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 비교 사례들이 건축 연식이 오래되었다는 점을 감안하면, 본 물건의 신축 연식은 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. 따라서 투자자는 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

제물포역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 또한, 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재된 일부 호실이 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 반환 채권은 매각 후 배당을 통해 변제받게 됩니다. 박 씨는 보증금이 없는 임차인으로 인수되는 보증금 부담은 없습니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 확인 필요)

주변 환경 분석 결과, 명확하게 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 재확인하여 소음, 악취 등 거주에 영향을 줄 수 있는 요인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치한 신축(2013년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없으며, 임차인의 보증금 인수 위험도 없습니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 공부상 용도와 현황 사용의 차이점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 역과 가까워 미래 가치 상승 기대

* 무권리 인수: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸하여 안전한 취득 가능

* 무보증금 인수: 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰가의 부담이 적음

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 교통망 우수

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 163,000,000원이며, 최저매각가격은 130,400,000원입니다.

제공된 최근 시세 정보에 따르면 주변의 오래된 다세대주택들은 평당 약 430만원 ~ 560만원 수준에서 거래되었으나, 본 물건은 신축 연식(2013년)을 감안할 때 이보다 높은 가치 평가가 가능합니다.

보수적인 관점에서, 시세와의 괴리를 고려하여 최저매각가격보다 소폭 높은 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.