나이스옥션 법원경매 인천 2023타경515582 [2] 인천광역시 미추홀구 경인로 155, 3층301호 (도화동, 행복타운) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2023.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "지하철1호선 제물포역" 동측 인근에 위치하며 주위는 동유형 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 역주변 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 지하철1호선 "제물포역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 중 2층 201,202,301,302,501,502,601,602,801호로서,
(사용승인일:2013.11.14)
외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감, 석재마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: 새시창임.

이용상태

기호1-9 공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29) , 방화지구 , 시가지경관지구(중심),상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>.

공부와의 차이

기호1(202호), 기호2(301호), 기호3(302호), 기호9(201호): 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 탐문조사 결과 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기타: 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 제2종 근린생활시설로 등재되어있으나 현황은 주거용으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경515582 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 155, 3층301호 (도화동, 행복타운)

용도: 다세대주택 (공부상 제2종 근린생활시설, 현황 주거용)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 16.18㎡ (약 4.9평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2013년 11월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 중 3층 301호

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 제물포역 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 유사한 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 역주변 공동주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 제물포역 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로는 광대로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 11월 21일 접수된 광명새마을금고 근저당권 (채권금액 120,900,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 선병호 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-04-08, 배당신고일자 2023-05-24)

- 위 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

- 따라서 선병호 임차인의 보증금 65,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 지하철역과 인접한 역세권으로, 주거와 상업시설이 복합적으로 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 제물포역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 역세권으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역 지정 확인)

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경이나 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

관련 사건 미상: 관련 사건 및 특수물건정보에 '관련사건'으로 언급되나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 조사된 임차인 외 별도의 임대 관계는 미상으로, 추후 조사 과정에서 확인될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제물포역 역세권에 위치한 비교적 신축(2013년 준공) 건물로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 및 관련 사건 미상이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

주거용으로 활용 중인 근린생활시설 용도로, 현황에 맞춘 활용 시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2013년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성은 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 면적과 건축 연도를 고려할 때 본건의 신축성(2013년)은 큰 강점입니다.

다만, 주변 유사 면적의 다세대/연립 주택들이 4,500만원에서 9,000만원 선에 거래된 사례가 있어, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

그럼에도 불구하고 2013년식 신축 건물이라는 점을 감안하면, 감정가 160,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현재로서는 권리 인수 부담이 없고, 입지가 양호하므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치, 관련 사건 미상 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.