나이스옥션 법원경매 인천 2023타경18340 [1] 인천광역시 동구 송림로162번길 10, 102동 3층301호 (송림동,송림파인앤유주상복합아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)국토감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "인천서림초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일:2020.11.06)
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방성비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측으로 하향하는 완만한 경사지내에 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 40미터 내외, 북동측으로 폭 약 30미터 내외, 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m
-70m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(인천전자공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(재능대학·재능대
학부속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(재능중·재능유비쿼터스고)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 부설주차장((주차장용도외사용불가))(저촉)<주차장법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2023타경18340 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 동구 송림로162번길 10, 102동 3층301호 (송림동, 송림파인앤유주상복합아파트)

용도: 공동주택(아파트)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2020년 11월 06일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 244,000,000원

토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

건물면적: 59.39㎡ (약 18.00평) (전용면적)

토지지분: 15.2215㎡

건물지분: 59.389㎡

전용면적 외 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "인천서림초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 교육시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로 및 도로에 접해 있습니다.

제한 사항으로는 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 인천전자공업고등학교, 재능대학, 재능중학교, 큰사랑유치원 등이 위치하여 이들 교육시설과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 부설주차장 용도 외 사용 불가 조항이 저촉 사항으로 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 김원일 씨에게 보존등기 되어 있습니다. 이후 남동농업협동조합, 페퍼저축은행, 오케이에프앤아이대부주식회사 등의 근저당과 파인건설, 오케이저축은행, 인천신용보증재단 등의 가압류가 설정되었습니다. 총 등기부채권액은 420,070,331원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 명도 진행 시 임차인 유무 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 2021년 05월 24일에 접수된 남동농업협동조합의 근저당(을1)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지 인근에 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 용도 및 개발 계획

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천서림초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 인천전자공업고등학교, 재능대학, 재능중학교, 큰사랑유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 단지 정보

송림파인앤유 주상복합 아파트는 2020년 11월 06일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 232세대로 구성되어 있으며, 본건이 속한 102동은 22층 건물입니다. 단지 내 총 주차 가능 대수는 288대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 권리 관계

본 건은 관련사건, 중복사건, 유동화물건으로 분류되어 있어, 입찰 전 관련 법원 서류 및 공적 장부를 통해 상세 내용을 재확인할 필요가 있습니다. 토지이용계획상 '부설주차장(저촉)'은 주차장 용도 외 사용에 대한 규제나 제한이 있음을 의미하므로, 관련 법규를 검토해야 합니다.

6.2. 기타 고려사항

임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자와의 관계 설정 및 명도 협의에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 송림동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 아파트입니다. 우수한 교통 여건과 학군을 갖추고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다. 다만, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항(상대보호구역, 부설주차장 저촉 등)이 존재하며, 경매 물건의 특성상 관련 사건 및 유동화 물건 등의 명시 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2020년)를 가진 아파트로서 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 인천 동구 지역의 개발 잠재력과 함께, 편리한 교통망 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역 내 신축 아파트라는 점에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 아파트 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용 59㎡)의 송림파인앤유 아파트는 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 2억 4천4백만원입니다.

종합적인 권리 분석 결과 인수될 권리는 없으나, 관련 사건 및 임대 관계 미상 등 추가적인 고려사항을 감안할 때, 현 시세 및 경매 낙찰률을 고려하여 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 명도 가능성, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.