나이스옥션 법원경매 인천 2022타경526301 [3] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22, 에이동 6층603호 (숭의동,한마음아파트) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2022.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재 "숭의역" 북측으로 약250미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 주상복합 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층내의 2층 205호외 3개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

본건은 오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상은 'A동'으로 표기되었으나, 현황은 외벽에 '101동'임
-전세사기피해자로 결정된 임차인 최정일이 2024.07.26. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22, 한마음아파트 A동 6층 603호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2022타경526301 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 222,000,000원입니다.

토지면적은 23.28㎡ (약 7.04평)이며, 토지 지분면적 또한 23.284㎡ (약 7.04평)입니다.

건물면적은 124.50㎡ (약 37.66평)이며, 건물 지분면적은 124.5㎡입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역에서 북측으로 약 250미터 지점에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동유형의 업무시설, 주상복합 및 근린생활시설이 소재하여 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

북측으로는 약 30미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 이용이 수월합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 6일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

이후 접수된 소유권보존, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 136,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최 (최정일)

* 보증금: 71,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 22일

* 확정일자: 2020년 8월 7일

* 배당신고일자: 2022년 12월 14일

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 인수할 보증금은 0원입니다.

임차인 최 은 전입일자 대비 확정일자가 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 본 매각으로 임차인의 권리는 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 우선순위에 따라 변제받게 됩니다.

다만, 해당 임차인은 전세사기 피해자로 결정되었으며, 2024년 7월 26일에 우선매수신고서를 제출했습니다. 이는 임차인이 최고가 매수신고액으로 본 건을 우선 매수할 수 있는 권리를 행사했음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 숭의동 일대는 숭의역을 중심으로 다양한 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 동유형의 업무시설, 주상복합, 근린생활시설 등이 소재하며, 유동인구가 비교적 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 지역은 노후된 건물과 신축 건물이 혼재되어 있어 상권의 현대화 수준은 지역별로 차이가 있을 수 있습니다.

본 건의 용도가 오피스텔(주거용)으로 이용 중이나, 복합 용도 지역에 속해 있어 임대수익 측면에서는 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 숭의역 도보 거리에 위치하여 교통이 편리하며, 다양한 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

주변에 상업시설 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

정확한 인근 편의시설, 학군, 혐오시설 유무 등은 추가적인 현장 방문 및 상세 조사가 필요합니다. 지도 검색 결과, 본 건 주위로 특별히 혐오시설이 밀집한 지역은 확인되지 않으나, 일부 공업 또는 창고 시설이 혼재될 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본 건은 공유자 우선매수 신고가 있는 물건으로, 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 공유자가 우선 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 시 변수가 될 수 있습니다.

* 공부상 명칭과 현황 불일치: 공부상에는 'A동'으로 표기되어 있으나, 현황은 외벽에 '101동'으로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 계약 및 등기 시 확인이 필요합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수신고: 임차인 최 이 전세사기 피해자로서 우선매수 신고를 하였습니다. 본인이 최고가 매수신고액으로 낙찰받을 경우, 물건 취득에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대관계는 파악되지 않은 상태로, 세입자가 있을 경우 명도 절차 및 협상이 필요할 수 있습니다. (본 건은 현재 임차인이 있으나, 대항력 없음으로 명도 절차는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.)

* 권리관계 복잡성: 전세사기 피해자 관련 사항 및 공유자 우선매수 신고 등은 일반적인 경매 물건보다 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 숭의역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

감정가는 222,000,000원이며, 이는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

하지만 공유자 우선매수 신고와 전세사기 피해자의 우선매수 신고라는 특수 사항이 존재하여 입찰 과정 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 숭의역이 인접하여 교통이 편리하고, 향후 역세권 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 및 업무 겸용 가능성: 오피스텔로서 주거용 또는 소형 업무용으로 활용 가능하여 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 222,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세, 본 건의 입지 조건, 경매 물건의 특수 사항(공유자 우선매수, 전세사기 피해자 우선매수 신고), 그리고 명확한 권리관계(인수 보증금 없음) 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 범위는 다음과 같이 추정됩니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 85% 수준인 약 188,700,000원에서 시작하여, 경쟁 상황에 따라 감정가 수준인 222,000,000원 근처까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 188,000,000원 ~ 220,000,000원으로 제안합니다.

다만, 이는 일반적인 시세 및 경매 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 최신 시세 조사, 경쟁 입찰자 분석 등 보다 심층적인 조사와 분석이 선행되어야 합니다. 특히 공유자 및 임차인의 우선매수 신고 행사 여부가 최종 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.