나이스옥션 법원경매 인천 2022타경526301 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22, 에이동 2층205호 (숭의동,한마음아파트) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2022.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재 "숭의역" 북측으로 약250미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 주상복합 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층내의 2층 205호외 3개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

본건은 오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상은 'A동'으로 표기되었으나, 현황은 외벽에 '101동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

물건 번호: 인천지방법원 2022타경526301 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22, 에이동 2층205호 (한마음아파트)

건물 명칭: 한마음아파트 A동 205호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건축 연도: 2017년 1월 23일 사용 승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 15층 중 2층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 226,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 129.40㎡ (약 39.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 전유 면적: 129.40㎡

건물 총 면적 (연면적): 5525.24㎡

토지 대지권 면적: 24.196㎡

건물 전유 면적(JSON 분석): 129.4㎡

집합 건물 표제부 기준 건물 전체 면적: 5525.24㎡

해당 건물(205호)은 2층에 위치합니다.

1.3. 특이사항

경매물건은 공부상 'A동'으로 표기되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 '101동'으로 표기되어 있습니다.

공유자우선매수신고가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 지하철 1호선 숭의역 북측으로 약 250미터 지점에 위치합니다.

주변은 유사한 유형의 업무시설, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

숭의역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

북측으로 약 30미터의 포장도로에 접해 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 2월 6일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액: 143,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 임의경매 개시 결정 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

총 등기부 채권액: 143,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2017년 8월 8일

확정일자: 2017년 8월 8일

배당신고일자: 2022년 12월 6일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정 은 대항력이 없으나, 보증금 100,000,000원으로 금액이 상당하므로, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 숭의동 일대는 숭의역을 중심으로 다양한 업무시설, 주상복합, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

상업지역에 속해 있어 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 건물 특성

본 건물(한마음아파트)은 업무시설 및 공동주택 용도로 활용 가능한 복합 건물로, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 숭의역 인접: 지하철 이용이 용이합니다.

* 버스정류장 인접: 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

* 주변 근린생활시설: 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 용도로 사용 중이며, 주변이 업무 및 상업 시설과 혼재되어 있어 도심지 주거 환경의 특성을 지닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 표기 오류

공부상 'A동'과 현황 '101동' 표기 차이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 실제 등기 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 임차인 보증금

임차인 정 은 대항력이 없으나, 1억원의 보증금을 가지고 있습니다. 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성은 낮으나, 계약 관계 및 배당 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 입찰 경쟁 시 변수가 될 수 있습니다.

6.4. 현장 확인 필요

건물의 노후 상태, 관리 상태, 주변 소음 및 유해 시설 존재 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다. 본건 주변에 인근 지도 검색 결과 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 추가적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 상업지역 내 입지하여 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로 구조적 안정성을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 동 표기 오류, 공유자 우선매수 신고 등의 특이사항이 존재하므로 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금이 상당하므로 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권: 지하철 1호선 숭의역과 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역 입지: 업무 및 상업 시설과 인접하여 임대 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 인천 도시 개발: 인천 미추홀구의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용: 주거용 오피스텔뿐만 아니라 업무 공간으로도 활용 가능성이 있어 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

감정가: 226,000,000원

말소기준권리 (근저당): 143,000,000원

인수 보증금: 0원

임차인 보증금 (대항력 없음): 100,000,000원

9.2. 현 시세 기반 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지 조건의 물건은 대략 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 거래되고 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 분석 결과와 권리관계, 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.