나이스옥션 법원경매 인천 2022타경521399 [2] 인천광역시 강화군 하점면 부근리 200-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2022.09.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 "부근1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 임야 등이 혼재하는 도시주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 관리가 요구되는 비포장도로로 다소 불편시되며 대중교통이용 역시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 창고 등으로 이용중임.
기호2,3: 인접필지와 등고 평탄한 대체로 사다리형의 토지로 미등기 제시외 건물이 소재함.
기호4: 대체로 북서측으로 하향경사진 토지로 묵전 상태임
기호5: 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로 일부는 인접필지의 마당으로 이용중임.
기호6: 공부상 도로이나 현황 묵전 상태임.
기호7: 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 묵전 등 상태임.
기호8: 북서측으로 하향 경사진 자연림 상태 임야임.

인접 도로상태

본건 기호1-7 남동측 및 기호8 북서측으로 각각 비포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호.3은 공부상 "전"이나 현황 미등기 제시외건물이 소재하고 있음.(후첨 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택
외부: 샌드위치판넬
창호: 샷시 창호임

이용상태

공부상 단독주택으로 등재되어 있으나 현황 개문되어 창고 등으로 이용중이나 관리가 요구됨.

설비내역

-

부합물 및 종물

제시외건물: 샌드위치 판넬조 판넬지붕 창고 등으로 이용중임
-제시외 건물의 구조,규모 등으로 보아 본건의 사용수익에 제한을 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록6을 제외하고 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
2. 목록2,3 지상의 건축자재 및 콘크리트폐기물은 매각 및 평가에서 제외함
3. 목록2,3 지상의 건축중인 미등기 건물은 매각에서 제외하며 법정지상권 성립여부 불분명, 감정평가액 및 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
4. 목록5 토지일부는 인접필지(부근리 199-1)와 경계구분없이 마당(정원) 등으로 사용중이며, 정확한 지적관련사항은 측량등을 통한 재확인이 필요하고, 권리관계는 알수 없음
5. 목록6은 공부상 도로이나 현황 묵전임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2022타경521399 (2)

1.2. 소재지: 인천광역시 강화군 하점면 부근리 200-7

1.3. 토지 면적: 2430.00㎡ (약 735.17평)

1.4. 건물 면적: 0.00㎡ (0평)

1.5. 감정가: 313,532,000원

1.6. 용도: 전

1.7. 매각 대상: 토지 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항: 법정지상권, 건물매각제외, 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 "부근1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야 등이 혼재하는 도시 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나 관리가 요구되는 비포장도로로 다소 불편하며, 대중교통 이용 역시 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태: 본건 토지는 기호1-7은 남동측으로, 기호8은 북서측으로 각각 비포장 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획: 계획관리지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2018년 2월 8일자 주식회사새희망씨앗의 근저당권 (을14)이며, 이보다 선순위 권리 중 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 성립될 수 있는 가능성이 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 등기부상 특이사항:

* 다수의 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 기록이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 토지 등기부요약에 따라 1,179,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본 물건은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석이 어려운 지역입니다.

4.2. 주변은 주로 농업 활동이 이루어지고 있으며, 근린생활시설이나 상업 시설은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설: 가장 가까운 편의시설로는 "부근1리마을회관"이 있으며, 이 외의 마트, 병원, 학교 등은 도보로 이용하기 어려운 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통: 차량 접근성은 있으나 비포장도로 상태이며, 대중교통 이용 또한 불편한 편입니다.

5.3. 주변 환경: 농경지와 임야가 주를 이루는 한적한 농촌 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 포함하고 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 매각물건 중 농지에 해당하므로, 법정 기한 내에 관할 시, 군, 구청에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 결정이 취소되고, 납부한 보증금은 반환되지 않습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 등기부상 및 현황 조사 시 건물 매각 제외, 제시외 건물 등에 대한 언급이 있어 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이는 소유자가 토지를 사용함에 있어 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축자재 및 폐기물 처리: 목록2, 3 지상의 건축자재 및 콘크리트 폐기물은 매각 및 평가에서 제외되므로, 낙찰자가 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

* 미등기 건축물: 목록2, 3 지상의 건축 중인 미등기 건물은 매각에서 제외되며, 이에 대한 권리 관계는 불분명합니다.

* 경계 및 이용상 불명확성: 목록5 토지 일부가 인접 필지와 경계 구분 없이 마당 등으로 사용 중이며, 정확한 지적 관련 사항은 측량을 통해 재확인이 필요합니다. 권리 관계 또한 알 수 없습니다.

* 도로 현황: 목록6은 공부상 도로이나 현황 묵전(묵혀둔 밭) 상태로, 실제 도로로 이용 가능 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 인천광역시 강화군 하점면에 위치한 토지로서, 주위는 농경지대로 형성되어 있습니다. 감정가는 313,532,000원이며 토지 면적은 2430.00㎡ (약 735.17평)입니다.

7.2. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

7.3. 주요 고려사항으로는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 않을 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건축 자재 및 폐기물 처리, 미등기 건물, 경계 불명확성, 도로 현황 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

7.4. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 불편한 농촌 지역에 위치해 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산 목적 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자 고려: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성이나 농업 목적의 투자자에게는 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 감정가 대비 토지 면적: 넓은 토지 면적을 감안할 때, 시세 대비 저평가 여부 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사, 주변 실거래가 분석, 본건의 활용 가치 및 제반 리스크에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

9.2. 제시된 감정가는 313,532,000원이나, 위에서 언급된 여러 리스크 요인(농지취득자격증명, 법정지상권, 폐기물, 경계 불명확 등)을 고려할 때, 입찰 참여 희망자는 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

9.3. 일반적인 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 감안하여 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.