나이스옥션 법원경매 인천 2022타경521399 [1] 인천광역시 강화군 하점면 부근리 200-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2022.09.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 "부근1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 임야 등이 혼재하는 도시주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 관리가 요구되는 비포장도로로 다소 불편시되며 대중교통이용 역시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 창고 등으로 이용중임.
기호2,3: 인접필지와 등고 평탄한 대체로 사다리형의 토지로 미등기 제시외 건물이 소재함.
기호4: 대체로 북서측으로 하향경사진 토지로 묵전 상태임
기호5: 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로 일부는 인접필지의 마당으로 이용중임.
기호6: 공부상 도로이나 현황 묵전 상태임.
기호7: 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 묵전 등 상태임.
기호8: 북서측으로 하향 경사진 자연림 상태 임야임.

인접 도로상태

본건 기호1-7 남동측 및 기호8 북서측으로 각각 비포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호.3은 공부상 "전"이나 현황 미등기 제시외건물이 소재하고 있음.(후첨 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택
외부: 샌드위치판넬
창호: 샷시 창호임

이용상태

공부상 단독주택으로 등재되어 있으나 현황 개문되어 창고 등으로 이용중이나 관리가 요구됨.

설비내역

-

부합물 및 종물

제시외건물: 샌드위치 판넬조 판넬지붕 창고 등으로 이용중임
-제시외 건물의 구조,규모 등으로 보아 본건의 사용수익에 제한을 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록9에 부합된 제시외 미등기건물(창고) 포함하며 사용수익에 미치는 영향은 미미함
2. 목록9는 공부상 단독주택이나 현황 개문되어 창고 등으로 이용중이나 관리가 요구됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2022타경521399 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 부근리 200-1

용도: 단독주택

감정가: 63,954,000원

토지면적: 218.00㎡ (약 66.00평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평) (창고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 "부근1리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 도시 주변 농경지대입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 관리가 요구되는 비포장 도로를 이용해야 하여 다소 불편하며, 대중교통 이용 역시 불편한 편입니다.

* 도로: 본건 토지(기호 1-7)는 남동측으로, 기호 8은 북서측으로 비포장 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 임차인: 장금숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-07-06

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: 2018-02-08 접수된 주식회사새희망씨앗의 근저당권(300,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2022-08-26 주식회사새희망씨앗의 임의경매로 개시되었습니다.

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인(장금숙)이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있어, 명도 과정 진행 시 특이사항 발생 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 일반적인 도심 상권으로 보기 어렵습니다.

* 주변은 주로 전, 답, 임야 등 농업 관련 시설 및 주거지 형태를 띠고 있습니다.

* 단독주택 용도로 인해, 인근 주민을 대상으로 하는 소규모 편의점이나 마트 등 생활 밀착형 근린생활시설이 존재할 수 있으나, 중심 상업 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 기반 시설: "부근1리마을회관"이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 있으나 비포장 도로 상태로 불편하며, 대중교통 이용 역시 용이하지 않은 편입니다.

* 편의시설: 해당 지역은 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 차량 이동을 통해 해결해야 할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 현황: 공부상 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황은 개문되어 창고 등으로 이용 중이며, 관리가 요구됩니다. (이는 본건 사용수익에 미치는 영향이 미미하다고 판단되었습니다.)

* 제시외 건물: 목록9에 부합된 미등기 건물(창고)이 포함되어 있으나, 본건 사용 수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 평가되었습니다.

* 도로 접근성: 관리가 요구되는 비포장 도로로 차량 접근 및 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 등재되어 있어, 명도 과정이나 권리 관계 해석에 주의가 필요합니다. (금액 미상이라도 주의 필요 문구가 적용됩니다.)

* 토지 이용: 토지 기호별로 창고, 묵전, 자연림 상태 등 다양한 이용 현황을 보이며, 각 필지의 정확한 활용 계획 및 건축 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 인천광역시 강화군 하점면에 위치한 단독주택으로, 농경지가 혼재된 지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 0원으로 등재된 점은 명도 시 특이사항이 될 수 있습니다.

* 건물은 공부상 용도와 현황이 상이하며 창고 등으로 이용 중이고, 외부 도로 접근성이 다소 불편한 점은 고려해야 할 부분입니다.

* 제시외 미등기 건물(창고)이 포함되어 있으나, 본건의 사용 수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되었습니다.

* 토지 역시 일부 묵전, 자연림 상태 등으로 활용도가 다양하며, 관련 건축 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적 (218.00㎡ / 약 66평)을 확보하고 있습니다.

* 강화도라는 지역적 특성을 고려한 투자 가치 (전원생활, 주말 주택 등)를 기대할 수 있습니다.

* 현재 공부상 단독주택이나 창고 용도로 사용되는 점을 고려하여, 리모델링 또는 용도 변경을 통한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 63,954,000원.

* 본 물건은 농경지 인근의 단독주택으로, 상업 지역이나 일반적인 주거 지역과 비교하기는 어려우며, 강화군 하점면 부근리의 유사 부동산 매물 시세를 종합적으로 검토해야 합니다.

* 실제적인 시세 조사를 통해 인근의 유사 토지 및 건축물 거래 가격을 파악하는 것이 중요합니다. 검색 결과에 따르면 강화군 하점면 지역의 토지 거래가는 평당 10만 원대부터 60만 원대까지 다양하게 나타나며, 단독주택의 경우 억대 중반에서 수억 원대까지 거래 사례가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)는 명도 부담을 줄여줄 수 있으나, 권리 해석에 주의해야 합니다.

* 종합적으로 보았을 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 보수적 추정가: 50,000,000원 ~ 60,000,000원 (감정가 63,954,000원 기준).

* 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.