나이스옥션 법원경매 인천 2022타경510214 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 271-7 성우하이빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경510214 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 271-7 성우하이빌 6층602호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2022타경510214
• 주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로110번길 10 (주안동,성우하이빌) 6층602호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매24계 2022타경510214 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 석바위로110번길 10 (주안동,성우하이빌) 6층602호 | 감정가: 117,000,000원 | 최저가: 114,660,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2022타경510214 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2022타경510214 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 271-7 성우하이빌 6층602호

* 용도: 다세대주택 (복층형)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOO

* 감정가: 117,000,000원 (본건 1/2 지분 기준) / 총 감정가: 234,000,000원 (부동산 전체 지분)

* 토지 면적: 32.11㎡ (약 9.71평)

* 건물 면적: 82.19㎡ (약 24.86평) - 전용면적 추정

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 특이사항: 위반건축물, 관련 사건

* 주의사항:

* 본건은 부동산 전체 지분에 대한 매각이나, 감정평가액은 1/2 지분에 대한 평가액(117,000,000원)임. 전체 지분 감정가는 234,000,000원임.

* 집합건축물대장상 복층형 다세대주택으로, 현황 하층부는 6층 602호, 상층부는 7층 702호로 구분 이용 중이며, 7층 상층부 부분이 위반건축물(세대증가)로 등재되어 있음.

* 인천광역시 미추홀구 사실조회 회신서에 따르면, 본건 부동산은 위반건축물로 2021.2.24. 이행강제금이 부과되었고, 위반사항 시정 미완료 상태임.

1.1. 1. 입지조건

본 물건은 지하철 인천2호선 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근 지역은 아파트, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에는 이마트 에브리데이, CGV, 다수의 병원, 인천남중학교 및 인천여자고등학교 등이 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.1. 2. 권리분석

본 건은 인천지방법원 2022타경510214(1) 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 광OOOOOOOO입니다.

주목할 점은 본 건이 공유지분으로, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 사실입니다. 2020년 10월 6일 건축법 위반(세대증가)으로 위반건축물 표기가 되었으며, 2021년 2월 24일 이행강제금이 부과되었으나 위반사항 시정은 완료되지 않은 상태입니다.

또한, 본 건은 복층형으로 6층 602호와 7층 702호를 겸하여 이용 중이며, 7층 상층부가 위반건축물로 지정되어 있습니다. 집합등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 7층에 소재하는 701호, 702호가 미등재된 호수이므로, 업무 진행 시 소유 관계를 재확인할 필요가 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

감정평가 요약표에 따르면, 본 건은 공유지분(2분의 1) 최승만 지분 전부를 평가한 것으로 명시되어 있으나, 주의사항에 '본건은 부동산 전체 지분에 대한 매각'이라고 기재되어 있어, 입찰 시 본건의 정확한 매각 대상 및 지분 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.1. 3. 상권분석

대상 물건이 위치한 주안동 일대는 지하철역을 중심으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 시민공원역 역세권이라는 지리적 이점은 유동인구 확보와 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 장기적으로는 지역 개발 계획 및 지하철 노선 연장 등의 호재에 따라 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.1. 4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 6층에 위치한 호수이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다. 복층형 구조로 6층과 7층을 독립적으로 사용할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 공동주택이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적이며, 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 학교, 병원 등 공공 및 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.1. 5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 등재 사실입니다. 7층 상층부의 세대증가로 인한 위반건축물 해당 여부와 관련하여 2021년 2월 24일 이행강제금이 부과되었으며, 시정되지 않고 있습니다. 이는 향후 추가적인 이행강제금 부과, 원상 복구 명령, 심하면 철거 명령까지 이어질 수 있는 중대한 사안입니다. 위반 건축물의 원상 복구 비용 및 행정적 부담을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

주변 지역을 검색한 결과, 주안동 271-7번지 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

또한, 집합건축물대장 및 등기부상 7층의 701호, 702호가 미등재되어 있다는 점은 소유 관계의 복잡성을 시사합니다. 이로 인해 권리 관계가 명확하지 않을 수 있으며, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

감정평가액 산정 기준이 1/2 지분으로 되어 있으나, 실제 매각은 전체 지분으로 진행된다는 점도 혼란을 야기할 수 있습니다. 입찰자는 본 건의 정확한 가치를 산정하고 입찰가격을 결정하는 데 신중해야 합니다. 마지막으로 임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.1. 6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 역세권 입지라는 장점을 가지고 있으며, 복층형 구조로 실거주 및 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 미등재 호수 존재로 인한 복잡한 권리 관계, 1/2 지분 감정가와 전체 지분 매각의 차이 등 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 문제점을 해결할 수 있는지, 그리고 예상되는 비용은 어느 정도인지를 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.1. 7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 시민공원역 도보 이용 가능한 거리로, 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 복층형 구조: 6층과 7층을 활용하는 복층 구조는 희소성 및 활용도를 높여 투자 가치를 더할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 권리 관계를 명확히 할 경우, 시장 가치보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 해결 비용 및 난이도 사전 파악 필수)

* 주거 및 상업 혼합 지역: 지역 활성화 및 지속적인 수요 창출이 예상되는 지역입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계