나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [7] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 남양주지원 2024타경3616 (7)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,200,000원 (1억 3,920만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 서측으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며, 동측으로는 임야 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 토지대장상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로 사용 중입니다. 남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 전 의 가압류 (채권액 420,000,000원, 의정부지방법원 2023카단54)입니다.

3.2. 기타 권리 관계

* 2023년 3월 28일 접수된 원 의 소유권이전청구권 이전 (등기구분: 갑4-1)

* 2023년 11월 14일 접수된 전 의 가등기 소유권이전청구권가처분 (등기구분: 갑4-2)

* 2024년 7월 18일 접수된 전 의 강제경매 (채권액 614,031,000원, 의정부지방법원 남양주지원 2024타경3616) (등기구분: 갑6)

* 2024년 7월 30일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (등기구분: 갑7)

3.3. 특이 권리 (유치권, 법정지상권)

* 유치권: 임정택(성림건업) 외 17명으로부터 공사대금채권 957,434,774원을 주장하며 유치권 신고가 접수되었습니다. 유치권자들이 1층 출입문을 시건 장치하고 점유 중이나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 법정지상권: 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 법정지상권 성립 시 해당 권리는 인수될 수 있습니다.)

3.5. 주의사항 (대지권 미등기, 건물만 매각)

* 대지권 미등기 상태이며, 이는 중요한 주의사항입니다.

* 건물만 매각 대상이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다. 따라서 토지에 대한 소유권이나 사용 권리는 경매를 통해 취득할 수 없습니다.

* 건축법 상 사용승인이 받지 않은 건물입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대/연립 주택의 면적 및 연식에 따라 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 한림골든팰리스休 (109동, 2013년식, 전용면적 56.79㎡): 2026년 5월 15,500만원 거래

* 더우리빌1차 (2018년식, 전용면적 51.06㎡): 2026년 5월 14,000만원 거래

* 지산타운힐 (2017년식, 전용면적 65.22㎡): 2026년 7월 19,400만원 거래

본건 건물 면적은 70.82㎡ (약 21.4평)으로, 제공된 시세 정보의 전용면적과 유사하거나 약간 큰 수준입니다. 이를 바탕으로 환산 시, 해당 면적대의 주변 시세는 대략 1억 6천만원에서 2억 1천만원 사이로 추정됩니다. 다만, 본 건의 감정가는 1억 3,920만원으로, 이는 복잡한 권리 관계와 하자 요인으로 인해 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 초등학교와 주거 시설이 혼재하며, 동측으로는 임야 등 자연 녹지가 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성을 일부 갖추고 있습니다. 하지만 마석 시내의 주요 상업 시설까지는 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 주변에 심석초등학교, 화도초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 편의시설은 지역 내에 분산되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 제공된 정보 및 위치상 명확한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비 내역

* 본 건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 현재 공실 상태입니다.

* 구조는 철근콘크리트구조이며, 개별난방설비, 지하수 이용 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축법 상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 권리 관련 리스크

* 유치권: 다수의 유치권자가 건물을 점유하고 있으며, 높은 금액의 공사대금을 주장하고 있어 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 유치권 성립 여부가 불분명하므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 선순위 가등기: 담보 가등기로 추정되며, 피담보채권액이 매우 높습니다. 가등기권자의 담보권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 법정지상권: 건물에 대해 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 토지 소유주와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

* 대지권 미등기: 건물 소유권만 있고 토지 사용 권리가 명확히 등기되지 않은 상태로, 향후 재산권 행사 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

* 사용승인 미취득: 건축법 상 정식 사용승인을 받지 않은 건물로, 합법적인 사용 및 거주에 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 리스크

* 유치권자들이 건물을 점유하고 있어, 명도 과정에서 강제집행이 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 부담이 발생합니다.

* 채권액 총액이 감정가 및 매수 가능 가격을 훨씬 초과하므로, 채무자 또는 이해관계인의 경매 절차 개입 가능성도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 복잡한 권리관계로 인해 감정가가 현재 시장 가치보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 도시형생활주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 일정한 주거 수요가 존재합니다.

* (리스크 해소 시) 잠재적 시세 차익: 모든 법적, 물리적 리스크를 성공적으로 해결하고 명도를 완료할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 유치권, 선순위 가등기, 법정지상권 성립 가능성, 대지권 미등기, 건축물 사용승인 미취득 등 다수의 중대한 하자 요소를 복합적으로 가지고 있는 고위험 물건입니다. 특히 유치권자들의 점유는 명도 과정에서의 상당한 어려움을 예고합니다. 채권 총액이 과다하여 경매 절차가 취하될 가능성은 낮으나, 낙찰 후에도 해결해야 할 법적, 행정적 문제들이 많아 철저한 분석과 신중한 접근이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 139,200,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 건물은 대략 1억 6천만원에서 2억 1천만원 수준으로 거래되고 있습니다. 그러나 본 건은 아래와 같은 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 유치권으로 인한 점유 및 명도 부담 (다수, 고액 채권)

* 선순위 담보 가등기 (고액 피담보채권)

* 법정지상권 성립 가능성

* 대지권 미등기

* 건축물 사용승인 미취득

이러한 리스크를 고려할 때, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가 이하에서 매우 신중하게 결정해야 합니다. 유치권 변제, 명도 비용, 법정지상권 관련 제반 비용, 대지권 미등기 및 사용승인 미취득 문제 해결 비용 등을 종합적으로 산정했을 때, 실제 투자 비용은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

따라서, 현재로서는 철저한 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 전문가 상담을 통해 발생 가능한 모든 추가 비용을 산정한 후, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

매우 신중한 접근을 전제로 할 때, 잠재적 예상 입찰가는 9천만원에서 1억 2천만원 범위 내에서 고려해볼 수 있으나, 이는 제시된 정보만을 바탕으로 한 잠정적 금액이며, 추가적인 면밀한 조사 없이는 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.