나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [6] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 서측으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며, 동측으로는 임야 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.

입지조건

4.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

5.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 보통시됨.

6.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

7.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

8.

권리분석

9.

말소기준권리

2023년 2월 3일 접수된 전석태의 가압류 (금액: 420,000,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

10.

선순위 권리

2022년 5월 17일 접수된 원영희 명의의 소유권이전청구권 가등기(채권액: 882,347,944원)가 본건의 최선순위 권리입니다.

11.

주요 권리 내역

* 2023년 3월 28일 접수, 원영희 소유권이전청구권 이전 (갑4-1)

* 2023년 11월 14일 접수, 전석태 가등기 소유권이전청구권 가처분 (갑4-2)

* 2023년 2월 3일 접수, 전석태 가압류 (갑5, 말소)

* 2024년 7월 18일 접수, 전석태 강제경매 (갑6, 말소)

* 2024년 7월 30일 접수, 국민건강보험공단 압류 (갑7, 말소)

12.

매각으로 소멸되지 않는 권리

법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

13.

유치권

임정택 외 17명으로부터 공사대금채권 957,434,774원을 위한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

14.

대항력 있는 임차인

인수 보증금 합계 0원. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

15.

상권분석

16.

본 물건은 아파트, 다세대주택, 단독주택이 혼재하는 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 소재하여 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

주거 지역 특성상 생활 편의 시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

17.

생활정보

18.

건물 구조

철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 대리석 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

19.

이용 상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 현재 공실 상태입니다.

20.

설비 내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

21.

주변 시설

* 교육 시설: 심석초등학교, 화도초등학교 (상대보호구역).

* 검색 결과, 본 물건 주위에 특정 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 있을 수 있습니다.

22.

잠재적 리스크

23.

대지권 미등기

가장 심각한 리스크 요인으로, 토지에 대한 권리 확보가 불확실하여 건물 사용 및 소유에 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

24.

건물만 매각

토지 소유권이 분리되어 있어 법정지상권 문제 발생 가능성이 높으며, 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

25.

법정지상권 성립 여지

건물과 토지의 소유자가 달라질 경우 법정지상권이 성립하여 토지 사용에 대한 별도의 권리 행사가 필요할 수 있습니다.

26.

유치권

다수의 공사 업체로부터 거액의 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 다툼의 소지가 있습니다.

27.

담보가등기

최선순위 가등기에 상당한 금액(882,347,944원)의 피담보채권이 설정되어 있어, 소유권 이전 시 부담이 될 수 있습니다.

28.

건축법상 사용승인 미필

건축법상 적법한 사용승인을 받지 않은 건물로, 이에 따른 행정적 문제나 재산권 행사 제약이 발생할 수 있습니다.

29.

복잡한 권리 관계

여러 권리들이 복합적으로 얽혀 있어 명확한 권리 분석 및 해결이 필수적입니다.

30.

중복 병합 사건

해당 사건이 다른 사건과 병합 또는 중복되어 진행 중이어서 추가적인 절차나 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

31.

종합 의견

32.

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 139,200,000원입니다.

주변 환경은 주거 지역으로 양호하나, 권리 관계가 매우 복잡하고 다수의 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

특히 대지권 미등기, 건물만 매각, 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 유치권, 사용승인 미필 등은 낙찰 후 상당한 추가 비용과 법적 분쟁을 야기할 수 있는 요소들입니다.

따라서 본 물건은 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 투자가 매우 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

33.

투자 포인트

34.

감정가가 최근 시세보다 낮게 형성된 것으로 보일 수 있으나, 이는 물건 자체의 심각한 하자로 인한 것으로 추정됩니다.

모든 법적 리스크를 해소할 수 있다는 전제 하에, 잠재적 가치 상승을 기대할 수는 있습니다.

그러나 이러한 리스크를 해결할 수 있는 전문성과 자본이 뒷받침되지 않는다면 투자 가치는 낮다고 볼 수 있습니다.

35.

예상 입찰가

36.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택은 3.3㎡당 약 2,730만원 ~ 2,970만원 수준에서 거래되고 있습니다 [cite: JSON 데이터 분석].

이를 바탕으로 본건 건물 면적(70.82㎡, 약 21.42평)에 적용하면 약 19,380만원 ~ 21,000만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

그러나 본건은 대지권 미등기, 건물만 매각, 법정지상권 성립 여지, 사용승인 미필, 거액의 유치권 신고 등 심각한 권리 및 하자 사항을 다수 포함하고 있어, 일반적인 시세 적용이 어려움.

이러한 고위험 요소를 감안하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 법적 분쟁 해결 비용을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 본건의 감정가(139,200,000원)를 기준으로 하되, 리스크를 충분히 반영하여 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.