나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [5] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3616 (5)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 4층 402호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

감정가: 140,400,000원 (건물만 해당)

토지 면적: 0.00㎡

건물 면적: 70.82㎡ (약 21.42평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전석태

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리에 위치하며, 북동측 인근에 심석초등학교가 소재합니다. 서측으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측으로는 임야 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 전석태의 가압류(420,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 다음과 같은 권리 및 특이사항이 존재합니다.

* 선순위 가등기: 2022년 5월 17일 접수된 소유권이전청구권가등기(등기번호 제56132호)가 존재하며, 이는 담보가등기라는 신고와 함께 피담보채권액 882,347,944원의 채권계산서가 제출되었습니다. 담보가등기는 말소기준권리보다 선순위일 경우 경매 후에도 소멸되지 않고 인수될 위험이 있어 주의가 필요합니다.

* 유치권: 임정택 외 17명으로부터 공사대금 채권 957,434,774원을 주장하며 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권 신고서 제출 방식 및 유치권자의 주소 불분명 등 의문점이 제기되고 있습니다. 유치권은 경매 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 부담입니다.

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 건물만 매각 대상입니다. 이로 인해 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 토지에 대한 소유권이 없어 건물만 취득하게 됩니다.

* 건물만 매각: 본건은 건물만 매각 대상이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화도읍 마석우리는 심석초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거지역으로서의 특성이 강합니다. 또한 임야 및 일부 농경지가 혼재된 지역입니다. 인근 마석시내에는 3일과 8일에 열리는 5일장이 서며, 다양한 상권이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

용도지역상으로는 제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 현재 공실 상태입니다. 개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 심석초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 마석 시내의 상권 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 대지권 미등기 및 법정지상권 성립 가능성: 건물 소유자는 토지에 대한 소유권(대지권)이 없으므로, 법정지상권이 성립될 여지가 있어 추후 토지 사용에 관한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축법상 사용승인 미필: 본건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 이는 법적으로 건물 사용에 제한이 있거나, 추후 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 사용승인을 받지 못한 건물도 경매 대상이 될 수 있으나, 법률적, 실질적 제약이 따를 수 있습니다.

* 선순위 담보가등기: 채권액 882,347,944원의 담보가등기가 존재하며, 이 권리가 말소기준권리보다 선순위일 경우 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유치권 주장: 957,434,774원에 달하는 공사대금 채권을 주장하는 유치권이 신고되었습니다. 비록 성립 여부는 불분명하나, 인정될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 정확한 임대차 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 140,400,000원에 제시되었으나, 건물만 매각 대상이며 대지권 미등기, 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물이라는 중대한 하자가 존재합니다. 또한, 선순위 담보가등기 및 유치권 주장과 같은 복잡하고 잠재적인 금전적 부담이 매우 큰 권리관계가 얽혀 있어, 실질적인 가치 평가와 낙찰 후의 위험 부담이 상당할 것으로 판단됩니다. 특히, 담보가등기의 피담보채권액과 유치권 신고액이 막대하여, 이러한 권리들이 인수될 경우 막대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 신중하고 심도 있는 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 위험 요소를 모두 해소할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거지 내 입지: 심석초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 다수의 치명적인 리스크(대지권 미등기, 건축법상 사용승인 미필, 선순위 담보가등기, 유치권 주장 등)를 안고 있어, 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 담보가등기와 유치권이 낙찰자에게 인수될 경우, 감정가를 훨씬 상회하는 막대한 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 법률 및 권리관계에 대한 명확한 소명과 해결 방안이 확보되지 않은 상태에서는 최저매각가격(140,400,000원)을 기준으로 하되, 인수될 가능성이 있는 담보 가등기 및 유치권 채권을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서는 최저매각가격 수준 또는 소폭 상승한 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 건물의 실제 가치라기보다는, 상존하는 위험을 감안한 최소한의 투자 금액으로 판단됩니다.

다만, 상기 범위는 일반적인 권리 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 법률 전문가의 정확한 진단과 현장 조사를 통해 인수되는 채권액 등을 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.