나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [4] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3616 (4)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 140,400,000원

건물면적: 70.82㎡ (약 21.42평)

건물지분: 70.82㎡ (약 21.42평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 동측으로는 임야 및 일부 농경지가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건은 건물만 매각되는 건으로, 대지권은 미등기 상태입니다. 등기부등본상 소유권보존(갑1) 이후 여러 가압류(갑6, 갑7)가 있었으며, 이 가압류들이 본 경매사건(갑9)으로 이어졌습니다. 말소기준권리는 가압류(갑6)이며, 이는 경매로 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요에 '이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음'이라고 명시되어 있습니다. 또한, 유치권 신고가 다수 접수되었으나 성립 여부는 불분명한 상황입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 2026년 5월 기준으로 인근 지역의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 한림골든팰리스休 (2013년식, 56.79㎡): 155,000,000원 (약 9,022,118원/평)

* 더우리빌1차 (2018년식, 51.06㎡): 140,000,000원 (약 9,067,357원/평)

* 지산타운힐 (2017년식, 65.22㎡): 194,000,000원 (약 9,837,728원/평)

이는 최근 실거래가를 기준으로 평당 약 900만원에서 980만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본 건물의 면적(70.82㎡, 약 21.42평)을 감안할 때, 유사 건물의 정상적인 시장 가치는 약 1억 9천만원 이상으로 추정할 수 있습니다. 그러나 본 건은 건물만 매각되며 대지권이 미등기인 점, 그리고 법정지상권 및 유치권의 성립 가능성 등 여러 특수사항이 있어 실제 거래가치는 이러한 위험 요소를 반영하여 낮아질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 현재 공실 상태입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 벽돌 및 일부 대리석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 개별난방 설비, 지하수 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변으로는 심석초등학교가 위치하며, 마석고등학교, 창현초등학교 등 교육시설이 있습니다.

마트 등 편의시설로는 한국식자재마트, 노브랜드 남양주화도점, 남양주축협 하나로마트 마석점 등이 인접해 있습니다.

토지 이용계획 상으로는 제1종일반주거지역이며, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

현황조사 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 심각한 위험 요소를 내포하고 있어 경매 컨설턴트로서 신중한 접근이 필요합니다.

* 대지권 미등기: 건물이 건축된 토지에 대한 권리가 등기되지 않은 상태로, 건물 소유자가 토지에 대한 정당한 권리(사용권 등)를 갖지 못할 수 있습니다. 이는 향후 토지주와의 분쟁 또는 추가적인 토지 사용료 지급 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 사용 권리가 불분명한 상황에서 건물만 매각되므로, 법정지상권의 성립 여부가 중요합니다. 감정평가서 요약에 따르면 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다.

* 유치권: 다수의 공사 업체들이 총 9억 5천만원 이상의 공사대금 채권을 주장하며 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 채무로 인해 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축법상 사용승인 미취득: 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물로, 법적인 하자 및 향후 건축물 대장 정리 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황은 보증금 0원으로 인수 부담이 없으나, 정확한 임대 관계는 파악되지 않아 공실 상태 외 추가적인 변수가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 지역에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정된 점은 메리트가 될 수 있으나, 이는 대지권 미등기, 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 유치권의 존재, 건축법상 사용승인 미취득 등 다수의 중대한 하자 및 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다. 특히 9억 원이 넘는 유치권 신고 금액은 낙찰 후 인수해야 할 부담으로 작용할 가능성이 매우 높으며, 법정지상권 문제 또한 복합적으로 작용할 경우 심각한 재산권 침해로 이어질 수 있습니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토하고, 해결 방안 및 예상 비용을 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 유사 면적 건물의 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가는 잠재적 가치를 내포하고 있습니다.

* 핵심 지역 위치: 남양주 화도읍은 마석리 지역으로, 지역 내 주거지로서의 수요가 존재하는 곳입니다.

* 다세대 주택: 소형 주택으로서 수요층이 비교적 다양할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 여러 복합적인 권리 문제(유치권, 법정지상권)와 대지권 미등기, 건물만 매각이라는 특수한 상황을 가지고 있습니다. 또한, 총 9억 원이 넘는 유치권 신고액은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 채무이며, 법정지상권 성립 시 토지 사용 권리 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 건물의 정상적인 시장 가치(약 1억 9천만원 이상)보다는 현저히 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

감정가는 140,400,000원으로, 이는 건물만의 평가액이며 위험 요소를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다. 현재로서는 이 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 140,000,000원 ~ 145,000,000원 사이를 권고합니다. 단, 본 입찰가는 현 상황에서의 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 함께 유치권 및 법정지상권의 성립 가능성, 토지 사용 권리 확보 방안 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다. 모든 위험 요소를 완벽하게 해결할 수 있다는 확신이 없다면, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.